Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les bailleurs qui rénovent une passoire thermique. La loi de finances pour 2026 a repoussé l’échéance de ce régime au 31 décembre 2027, alors qu’il devait s’éteindre fin 2025. Le doublement n’a pourtant rien d’automatique. Il ne joue qu’à hauteur des travaux énergétiques réellement payés, sur un logement dont l’étiquette de départ est E, F ou G.
Le mécanisme reste une déduction du revenu, pas une réduction d’impôt. Son rendement dépend donc de votre tranche d’imposition, et il s’effondre quand celle-ci est basse. S’y ajoute une variable née en janvier 2026 : la révision du calcul du DPE a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique, dont une partie quitte du même coup le champ du plafond majoré.
Comparatif des mécanismes de défiscalisation immobilière, chiffres 2026 à l’appui.
Ce que le plafond de 21 400 € permet réellement
Le chiffre circule depuis 2023, presque toujours présenté comme un doublement pur et simple. La mécanique réelle est plus étroite. Trois éléments la résument : la nature de l’avantage, son mode de déclenchement et sa date de péremption.
Une déduction du revenu global, pas une réduction d’impôt
Une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt lui-même : 1 000 € de réduction, 1 000 € de moins à payer. Une déduction se soustrait du revenu avant calcul de l’impôt. Le déficit foncier appartient à la seconde catégorie.
Concrètement, le déficit vient effacer une part de votre revenu global, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus imposables : salaires, pensions, bénéfices professionnels. Le gain réel vaut donc le montant imputé multiplié par votre TMI, la tranche marginale d’imposition, soit le taux qui frappe la dernière tranche de vos revenus.
À 41 %, imputer 21 400 € rapporte 8 774 € d’impôt en moins. À 11 %, la même opération n’en rapporte que 2 354 €. Beaucoup de simulations en ligne ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux à ce calcul. C’est faux dès lors que le déficit s’impute sur un salaire : ces prélèvements ne visent que les revenus du patrimoine.
Un bailleur qui loue vide, déclare au régime réel et rénove un logement classé E, F ou G peut retirer de son revenu imposable jusqu’à 21 400 € de charges par an, au lieu de 10 700 €, si les travaux font remonter l’étiquette du bien à D ou mieux.
Le doublement ne joue qu’à hauteur des travaux énergétiques
C’est le point que la plupart des pages sur le sujet escamotent. La loi ne remplace pas un plafond par un autre. Elle rehausse la limite de droit commun « à concurrence » des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans jamais dépasser 21 400 €.
Autrement dit, votre plafond personnel vaut 10 700 € augmentés du montant exact des travaux énergétiques payés dans l’année. Avec 6 000 € de travaux éligibles, il s’établit à 16 700 €. Il faut au moins 10 700 € de dépenses énergétiques pour atteindre le plafond de 21 400 €.
Un déficit de 24 000 € comprenant 9 500 € de dépenses éligibles ouvre une imputation de 20 200 €, et non de 21 400 €. Le solde de 3 800 € part en report. Avec 19 600 € de dépenses éligibles sur le même déficit, l’imputation est bien plafonnée à 21 400 €.
La conséquence pratique est simple. Un chantier mixte, où l’isolation cohabite avec un ravalement ou une réfection de toiture, n’ouvre le plafond majoré qu’au prorata de sa part énergétique. La ventilation des factures par poste devient donc un enjeu de déclaration, pas une formalité comptable.
Une fenêtre repoussée au 31 décembre 2027
Le régime est né avec la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022. Il visait les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. La doctrine fiscale n’ayant été publiée qu’en septembre 2025, le délai réel d’utilisation était devenu résiduel.
Les parlementaires ont donc prorogé le dispositif de deux ans. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, décale l’échéance des paiements au 31 décembre 2027. La disposition modifie le quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI.
Le commentaire BOFiP du 16 septembre 2025 et le décret du 21 avril 2023 affichent encore une échéance au 31 décembre 2025. Ces textes n’ont pas été mis à jour après la prorogation. La date qui fait foi aujourd’hui reste le 31 décembre 2027.
Rien ne garantit une nouvelle prolongation. L’interdiction de louer les logements classés F prend effet le 1er janvier 2028, soit quelques jours après la fin annoncée du régime. Le calendrier fiscal et le calendrier de décence énergétique se referment donc ensemble.
Les conditions à réunir, dans l’ordre
Quatre conditions se cumulent. Aucune ne se rattrape après coup, et la plus fragile reste la première : sans diagnostic de départ exploitable, le reste du dossier ne sert à rien.
Un DPE avant travaux classé E, F ou G
Le DPE, ce diagnostic qui note un logement de A à G, doit avoir été établi avant le chantier et rester en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille du démarrage des travaux. L’étiquette doit y figurer en E, F ou G.
Un logement classé D n’ouvre aucun droit au plafond majoré, même si les travaux réalisés sont exemplaires. La classe E suffit en revanche, alors qu’elle ne relève pas de la définition courante de la passoire thermique, réservée aux étiquettes F et G.
Une étiquette A, B, C ou D à l’arrivée
Un second diagnostic doit établir, à l’issue des travaux, que le bien atteint au moins la classe D. Le saut de deux ou trois crans n’est pas exigé : passer de F à D valide la condition aussi bien qu’un passage de G à B.
Cette exigence de résultat pèse lourd. Une isolation des combles seule fait rarement franchir la barre sur un bien mal classé. Le dispositif récompense les rénovations d’ampleur, pas les gestes isolés, et le risque financier du saut manqué reste entièrement sur le bailleur.
Des travaux inscrits sur la liste réglementaire
Le décret du 21 avril 2023 renvoie à la liste du code de la construction et de l’habitation utilisée pour l’éco-prêt à taux zéro. On y trouve l’isolation des murs, des toitures, des planchers bas et des menuiseries, les systèmes de chauffage et d’eau chaude performants, la ventilation et l’audit énergétique préalable.
Une exclusion mérite d’être signalée, car plusieurs guides l’ignorent : la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique ne compte pas dans les dépenses ouvrant le rehaussement. Le reste des travaux déductibles en déficit foncier conserve son régime habituel, sous le plafond de 10 700 €.
Les aides encaissées viennent en déduction. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et les subventions locales réduisent la base déclarable. Sur 30 000 € de travaux financés à hauteur de 8 000 €, seuls 22 000 € restent déductibles.
Location nue au réel, et conservation pendant trois ans
Le bien doit être loué vide et déclaré au régime réel, celui où vous portez vos charges au centime près. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ferme la porte. La location meublée aussi, puisqu’elle relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Dernière contrainte, souvent découverte trop tard : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Un déficit imputé en 2026 n’est définitivement acquis qu’au 31 décembre 2029. Une vente ou une reprise anticipée déclenche la remise en cause de l’avantage.
Plafond ouvert, report, économie selon votre tranche.
Le calcul, étape par étape
Le résultat foncier se construit en deux passes, et l’ordre des opérations change tout. Le calcul du déficit foncier obéit à une règle de tri que les tableurs improvisés reproduisent rarement correctement.
Les intérêts d’emprunt ne touchent jamais le revenu global
Les intérêts d’emprunt s’imputent d’abord sur les loyers. S’ils les dépassent, l’excédent ne peut aller que sur les revenus fonciers des années suivantes. Jamais sur le salaire. Seules les autres charges, travaux compris, alimentent la part imputable sur le revenu global.
Un exemple rend la règle lisible. Avec 8 000 € de loyers, 9 000 € d’intérêts et 5 000 € de travaux, le déficit total atteint 6 000 €. La part imputable sur le revenu global se limite pourtant à 5 000 €, le montant des travaux. Les 1 000 € restants partent en report.
| Nature de la dépense | Imputable sur le revenu global | Sort du surplus |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt | Jamais | Report 10 ans sur revenus fonciers |
| Charges et travaux non énergétiques | Jusqu’à 10 700 € | Report 10 ans sur revenus fonciers |
| Travaux de rénovation énergétique éligibles | 10 700 € + montant éligible, plafond 21 400 € | Report 10 ans sur revenus fonciers |
| Régimes Périssol et Cosse ancien | Jusqu’à 15 300 € | Report 10 ans sur revenus fonciers |
Cette architecture explique pourquoi deux investisseurs affichant le même déficit obtiennent des économies très différentes. Le montant global du chantier compte moins que sa composition.
Deux dossiers identiques, deux résultats opposés
Prenons un appartement classé F, loué 12 000 € par an, avec 2 400 € de charges courantes, 5 000 € d’intérêts et 30 000 € de travaux. Les intérêts absorbent d’abord une partie des loyers. Le déficit issu des autres charges ressort à 25 400 €.
Premier cas : les 30 000 € de travaux sont intégralement éligibles et le bien passe en D. Le plafond majoré joue à plein. L’imputation atteint 21 400 €, le report s’élève à 4 000 €. À une tranche de 30 %, l’économie d’impôt immédiate est de 6 420 €.
Second cas : seuls 6 000 € des travaux figurent sur la liste réglementaire, le reste étant une réfection de toiture classique. Le plafond personnel tombe à 16 700 €, le report grimpe à 8 700 €. La même TMI ne dégage plus que 5 010 €, soit 1 410 € de moins pour un chantier au coût identique.
Le sort du déficit qui dépasse le plafond
La fraction excédentaire ne disparaît pas. Elle devient imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, et sur eux seuls. Le report du déficit foncier sur 10 ans suppose donc de dégager un jour des loyers nets positifs.
Un bailleur qui possède un seul bien, lourdement rénové puis vendu cinq ans plus tard, perd souvent une partie de ce stock. Passé la onzième année, le solde non consommé s’éteint définitivement. Ce report reste une créance conditionnelle, pas un acquis.
Un dernier cas se rencontre chez les revenus modestes. Si le revenu global ne suffit pas à absorber les 10 700 € ou 21 400 € imputables, il se forme un déficit global. Celui-ci se reporte sur le revenu global des six années suivantes, selon les règles ordinaires.
Quand le plafond majoré ne rapporte rien
Le dispositif se vend bien parce que son chiffre parle. Deux configurations pourtant fréquentes le vident de son intérêt, sans que le bailleur s’en aperçoive avant la déclaration.
Vous encaissez déjà d’autres loyers
Le résultat foncier se calcule globalement, tous biens confondus. Un déficit constaté sur un appartement vient d’abord effacer les bénéfices tirés des autres. Il n’atteint le revenu global que si l’ensemble ressort négatif.
Avec 22 000 € de revenus fonciers nets par ailleurs et 25 400 € de déficit, seuls 3 400 € parviennent au revenu global. Le plafond majoré ne sert alors strictement à rien : celui de 10 700 € n’était déjà pas atteint. La logique vaut aussi pour le déficit foncier en SCI, où chaque associé récupère sa quote-part.
La nouvelle n’est pas mauvaise pour autant. Les loyers ainsi neutralisés échappent à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui donne un rendement supérieur à une imputation sur salaire. Le doublement du plafond, lui, reste sans effet.
La réforme du DPE de 2026 a pu vous sortir du dispositif
Un arrêté publié le 26 août 2025 a modifié le calcul du diagnostic. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité gagnent souvent une classe, parfois deux sur les petites surfaces.
Le gouvernement chiffre à 850 000 le nombre de logements sortis du statut de passoire par ce seul changement. Un bien classé F qui ressort en D sur un diagnostic neuf perd son billet d’entrée. La condition d’étiquette de départ ne connaît aucune tolérance.
Les DPE établis avant 2026 restent valables pendant leurs 10 ans. Un diagnostic de 2023 affichant F demeure donc utilisable comme point de départ. L’attestation de reclassement téléchargeable sur l’observatoire de l’ADEME est en revanche gratuite et immédiate.
L’arbitrage devient donc contre-intuitif. Sortir son bien de la catégorie passoire soulage sur le plan locatif, puisque les logements F deviennent inlouables en 2028. Sur le plan fiscal, la même sortie referme la fenêtre des 21 400 €.
Le résultat dépend de votre tranche et de vos autres revenus fonciers.
Questions fréquentes
Faut-il 21 400 € de travaux énergétiques pour atteindre le plafond ?
Faut-il 21 400 € de travaux énergétiques pour atteindre le plafond ?
Non, il en faut 10 700 €. Le rehaussement s’ajoute au plafond de droit commun, à concurrence des dépenses éligibles. Avec 10 700 € de charges classiques et 10 700 € de travaux énergétiques, vous atteignez le maximum. En dessous, votre plafond personnel se situe entre les deux bornes.
Le régime sera-t-il prolongé au-delà de 2027 ?
Le régime sera-t-il prolongé au-delà de 2027 ?
Rien ne le laisse présager à ce stade. La prorogation votée en 2026 se justifiait par la publication tardive de la doctrine fiscale, argument qui ne se représentera pas. Un rapport parlementaire de juin 2025 proposait par ailleurs de relever le plafond de droit commun à 40 000 €, piste non retenue par la loi de finances.
Le plafond majoré entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Le plafond majoré entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global de 10 000 € par an et par foyer, porté à 18 000 € avec l’outre-mer et les SOFICA, ne vise que les réductions et crédits d’impôt. Le déficit foncier étant une déduction du revenu, il se cumule librement avec un Denormandie, un Malraux ou un Loc’Avantages portant sur un autre bien.
Peut-on renoncer à l’imputation pour la garder pour plus tard ?
Peut-on renoncer à l’imputation pour la garder pour plus tard ?
Non. La notice officielle du formulaire 2044 le précise : l’imputation sur le revenu global n’est pas optionnelle et s’applique automatiquement. Une année blanche ou une TMI faible ne se rattrape pas. C’est l’argument principal en faveur d’un étalement des factures sur deux exercices lorsque le chantier le permet.
Sur quelle case de la déclaration porter le déficit ?
Sur quelle case de la déclaration porter le déficit ?
Le calcul se fait sur la déclaration 2044, puis se reporte sur la 2042. La case 4BC reçoit le déficit imputable sur le revenu global, la case 4BB le déficit reportable sur les revenus fonciers, la case 4BD les déficits antérieurs. La 2044 comporte une ligne dédiée aux dépenses de rénovation énergétique éligibles, qui vient s’ajouter au plafond de droit commun.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.