Le chiffre de 10 700 € revient dès qu’il est question de travaux dans un logement loué vide. Il ne plafonne pourtant qu’une chose très précise : la fraction du déficit foncier qui vient s’effacer du revenu global de l’année, salaires et pensions compris. Le reste du déficit existe toujours, mais il emprunte un autre chemin, plus lent.
Ce plafond figure au 3° du I de l’article 156 du code général des impôts. Il s’apprécie par déclaration de revenus et non par bien. Il exclut une catégorie entière de charges. Son montant n’a pas bougé depuis sa création. Trois caractéristiques qui expliquent la plupart des mauvaises surprises.
Le plafond ne limite en rien le déficit lui-même. Une année de gros travaux peut produire 40 000 € de négatif via le mécanisme du déficit foncier. Le chiffre de 10 700 € décide seulement de la vitesse à laquelle l’économie d’impôt arrive.
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Ce que plafonne réellement le chiffre de 10 700 €
Le plafond porte sur une opération unique : le passage du déficit foncier vers le revenu global. Il ne concerne ni le montant des travaux, ni le déficit total, ni la durée du report. Deux filtres s’appliquent avant lui, et ils écrèment souvent plus que le plafond lui-même.
Une déduction du revenu, pas une réduction d’impôt
La confusion la plus coûteuse tient en deux mots. Une réduction d’impôt retire des euros de l’impôt à payer. Une déduction retire des euros de la base sur laquelle l’impôt est calculé. Le déficit foncier appartient à la seconde catégorie.
Concrètement, imputer 10 700 € ne fait pas économiser 10 700 € d’impôt. Le gain dépend de la TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux qui frappe le dernier euro de revenu du foyer. À 30 %, l’économie ressort à 3 210 €. À 41 %, elle atteint 4 387 €. Un contribuable non imposable ne gagne rien la première année.
Avec 10 700 € de déficit imputé, un foyer à la TMI 30 % voit son revenu imposable baisser de 10 700 € et son impôt de 3 210 €. Avec une réduction d’impôt de 10 700 €, l’impôt aurait baissé de 10 700 €. Les deux mécanismes n’ont rien à voir, et le déficit foncier n’est pas le plus généreux des deux à montant égal.
Cette nature de déduction a une contrepartie décisive. Le déficit foncier échappe au plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an et par foyer. Il se cumule donc librement avec un Denormandie, un Malraux ou un Girardin.
Les intérêts d’emprunt restent hors du plafond
Seule la fraction du déficit provenant des charges autres que financières peut rejoindre le revenu global. Les intérêts d’emprunt et leurs accessoires, frais de dossier et assurance emprunteur inclus, en sont écartés par principe.
La règle de ventilation est mécanique. Les loyers bruts sont réputés absorber en priorité les intérêts d’emprunt, quel que soit l’ordre réel des paiements. Ce n’est qu’ensuite que les travaux déductibles et les charges courantes viennent creuser le déficit imputable.
Un bailleur encaisse 15 000 € de loyers, paie 18 000 € d’intérêts et 20 000 € d’autres charges. Son déficit atteint 23 000 €. Les loyers effacent 15 000 € d’intérêts, laissant 3 000 € de déficit financier. Les 20 000 € restants sont imputables, mais dans la limite de 10 700 €. Le détail de cette ventilation est repris dans le calcul du déficit foncier.
Un montant figé depuis 1993
Le plafond n’a jamais été indexé. Les versions archivées de l’article 156 en vigueur à la fin des années 1990 mentionnaient déjà 70 000 francs. La conversion à l’euro a donné 10 700 €. Le mécanisme lui-même date de 1993.
Trente ans plus tard, le montant nominal est identique alors que le coût des travaux a suivi l’inflation du bâtiment. Un plafond indexé sur les prix à la consommation dépasserait aujourd’hui les 17 000 €. Ce décalage explique pourquoi une rénovation lourde sature le plafond en une seule année et étale son bénéfice sur une décennie.
Un plafond par déclaration, pas par bien ni par personne
C’est la source d’erreur la plus fréquente chez les bailleurs multipropriétaires. Le plafond ne se multiplie pas par le nombre de logements en travaux. Il se compte au niveau de la déclaration de revenus déposée.
Un seul plafond pour l’ensemble du foyer fiscal
La limite est globale pour tous les immeubles et toutes les parts de sociétés du foyer fiscal. Ce foyer regroupe l’ensemble des personnes couvertes par une même déclaration de revenus. Trois immeubles en chantier la même année donnent droit à 10 700 €, pas à 32 100 €.
Un couple marié ou pacsé imposé en commun dispose donc d’un plafond unique. Deux concubins qui déposent chacun leur déclaration en disposent de deux. Le mariage coûte ici 10 700 € de capacité d’imputation annuelle, ce qui pèse sur le calendrier des travaux plus que sur leur montant.
Indivision, démembrement et SCI : quand le plafond se démultiplie
La doctrine admet que chaque indivisaire, chaque usufruitier et chaque nu-propriétaire bénéficie de son propre plafond dès lors qu’il dépose une déclaration séparée. Un immeuble détenu en indivision par quatre personnes non rattachées au même foyer ouvre ainsi quatre plafonds de 10 700 €.
Le raisonnement vaut aussi pour les sociétés translucides. Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la limite ne s’apprécie jamais sur la déclaration 2072 de la société. Elle s’apprécie sur la déclaration 2042 de chaque associé, au prorata de ses droits.
Une SCI à quatre associés ne crée pas un plafond de 42 800 € à elle seule. Chaque associé reçoit sa quote-part de déficit et l’impute sur son propre revenu global dans sa limite de 10 700 €, en tenant compte de ses autres biens détenus en direct.
La structure de détention pèse donc autant que le montant des travaux dans le rendement fiscal d’une opération de rénovation.
Ni prorata temporis, ni report du plafond inutilisé
Le plafond est annuel et entier. Un bien acquis en novembre ouvre les mêmes 10 700 € qu’un bien détenu toute l’année. Aucun prorata temporis ne joue, donc aucune réduction proportionnelle à la durée de détention.
La réciproque est moins agréable. Un foyer qui n’impute que 4 000 € une année ne reporte pas les 6 700 € restants sur l’année suivante. Le plafond non consommé est perdu. Fractionner un chantier sur deux exercices civils reste donc l’unique moyen d’utiliser deux plafonds pleins.
Ce que devient la part du déficit qui dépasse le plafond
Dépasser 10 700 € ne détruit aucun euro de déficit. La fraction excédentaire change simplement de destination et de calendrier. Cette bascule est plus favorable qu’on ne le croit, pour une raison rarement expliquée.
L’excédent s’impute dix ans sur les seuls revenus fonciers
La part du déficit supérieure à 10 700 € rejoint la fraction issue des intérêts d’emprunt. L’ensemble s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette part ne peut jamais remonter vers le revenu global, y compris les années où le plafond suivant reste inutilisé.
Dans l’exemple précédent, les 20 000 € de charges non financières donnent 10 700 € imputés immédiatement et 9 300 € reportés. Ces 9 300 € rejoignent les 3 000 € d’intérêts, soit 12 300 € à consommer sur dix ans. Les conditions de ce report du déficit foncier sur dix ans supposent de conserver des loyers imposables pour l’absorber.
Revenu global insuffisant : le relais des six ans
Autre situation, souvent confondue avec la précédente. Le foyer a bien droit à ses 10 700 €, mais son revenu global de l’année ne suffit pas à les absorber. Un retraité déclarant 8 000 € de pension en est l’illustration classique.
Le solde non absorbé devient un déficit global ordinaire. Il se reporte sur les revenus globaux des six années suivantes, et non sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Deux durées, deux bases, deux régimes distincts que la plupart des simulateurs confondent.
L’imputation est automatique, et pas toujours optimale
L’imputation sur le revenu global n’est pas une option. La doctrine administrative le précise : le dispositif s’applique de plein droit dès qu’un déficit est constaté. Aucun bailleur ne peut choisir de laisser dormir ses 10 700 € pour les rediriger vers ses revenus fonciers.
C’est parfois regrettable. Un euro imputé sur le revenu global économise la seule TMI. Un euro imputé sur des revenus fonciers économise la TMI et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces prélèvements frappent les revenus du patrimoine en plus de l’impôt sur le revenu.
- Économie immédiate, dès l’année des travaux
- Aucun revenu foncier futur nécessaire
- Gain limité à la TMI, soit 3 210 € à 30 %
- Plafonné à 10 700 € par déclaration
- Gain à la TMI majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux
- Soit 5 050 € pour 10 700 € à la TMI 30 %
- Aucun plafond de montant
- Étalé sur dix ans et perdu sans loyers imposables
Le seul levier réel reste donc le calendrier des travaux. Un bailleur disposant déjà de revenus fonciers importants a intérêt à concentrer ses dépenses, quitte à saturer le plafond et à alimenter le report.
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Les trois cas où le plafond n’est pas de 10 700 €
Deux montants supérieurs coexistent avec le droit commun, et une réforme très commentée n’a finalement rien changé. Les conditions d’accès diffèrent radicalement d’un cas à l’autre.
| Plafond | Condition d’accès | Statut |
|---|---|---|
| 10 700 € | Droit commun, charges hors intérêts d’emprunt | Permanent |
| 15 300 € | Déficit sur un logement sous amortissement Périssol ou dispositif Cosse | Permanent |
| 21 400 € | Sur option, à hauteur des travaux sortant le bien des classes E, F ou G | Jusqu’au 31/12/2027 |
15 300 € avec un logement Périssol ou Cosse
Le plafond passe à 15 300 € pour le contribuable qui constate un déficit sur un logement sous amortissement Périssol ou sous déduction Cosse. Ces deux régimes figurent au f et au o de l’article 31 du CGI. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme une usure comptable.
Le détail est plus généreux qu’il n’y paraît. Il suffit d’un déficit sur un seul logement concerné pour relever le plafond applicable à l’ensemble des immeubles du foyer cette année-là. Les associés de sociétés civiles y accèdent aussi, par tolérance administrative, si le résultat de l’immeuble éligible est déficitaire.
21 400 € pour une sortie de passoire, jusqu’au 31 décembre 2027
Le rehaussement à 21 400 € cible les travaux qui sortent un bien des classes E, F ou G vers une classe A à D. Ce classement est celui du DPE, l’étiquette énergétique du logement. Instauré par la loi de finances rectificative pour 2022, il devait s’éteindre fin 2025. La loi de finances pour 2026 l’a prorogé aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Deux réserves méritent attention. Le rehaussement est optionnel et s’exerce au dépôt de la déclaration 2044. Surtout, il ne double pas le plafond automatiquement. La tranche au-delà de 10 700 € ne se remplit qu’à hauteur des seules dépenses de rénovation énergétique éligibles. Les modalités précises relèvent du déficit foncier majoré pour rénovation énergétique.
Le statut de bailleur privé n’a pas relevé le plafond
Le rapport parlementaire préparatoire au statut de bailleur privé proposait de porter le plafond d’imputation à 40 000 €. Cette piste a beaucoup circulé en 2025 et elle n’a pas été retenue.
Le dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 introduit un amortissement déductible des revenus fonciers, sans toucher au régime d’imputation des déficits. Le déficit généré par un logement amorti suit les conditions de droit commun, donc le plafond de 10 700 €. La nouveauté porte sur la fabrication du déficit, pas sur sa sortie vers le revenu global.
Les conditions qui sécurisent l’imputation
L’imputation des 10 700 € n’est jamais acquise l’année de la déclaration. Deux conditions la conditionnent, dont une qui court sur près de quatre ans.
Louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation
Le logement doit rester affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Un déficit imputé sur les revenus 2026 impose donc une location continue jusqu’au 31 décembre 2029, soit près de quatre années civiles.
La vente anticipée, le passage en meublé ou la reprise du bien pour usage personnel déclenchent la même sanction. Le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant la cessation sont reconstitués, avec intérêts de retard.
Passer un logement en location meublée dans les trois ans qui suivent l’imputation vaut cessation de la location nue. L’avantage tiré des 10 700 € est repris, alors même que le bien reste loué. L’arbitrage entre location nue et meublé se décide avant les travaux, pas après.
Revendre après ce délai reste possible sans remise en cause de l’imputation déjà pratiquée.
Régime réel obligatoire et cumul outre-mer interdit
Aucun déficit ne peut naître au micro-foncier, ce régime simplifié qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts sans détailler les charges. Il faut donc relever du régime réel, automatique au-delà de 15 000 € de recettes annuelles et accessible sur option en dessous.
Une incompatibilité plus discrète existe outre-mer. Un logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt de l’article 199 undecies A du CGI ferme la porte à l’imputation. Le déficit issu des dépenses payées pour ce bien reste bloqué sur les revenus fonciers. L’administration limite en pratique cette interdiction à la durée de l’engagement de location.
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Questions fréquentes
Le plafond de 10 700 € est-il annuel ou global sur la durée ?
Il est strictement annuel. Chaque année de déficit rouvre un plafond entier, sans prorata temporis en cas d’acquisition en cours d’année. En revanche, la fraction non utilisée une année est définitivement perdue et ne s’ajoute pas au plafond de l’année suivante.
Un couple marié a-t-il droit à deux fois 10 700 € ?
Non. La limite s’apprécie par déclaration de revenus, pas par personne. Un couple imposé en commun dispose d’un plafond unique de 10 700 €, quel que soit le nombre de biens détenus. Deux concubins déposant chacun leur déclaration bénéficient en revanche de deux plafonds distincts.
Que devient la partie du déficit qui dépasse 10 700 € ?
Elle n’est pas perdue. L’excédent rejoint la fraction issue des intérêts d’emprunt et s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sans loyers imposables sur cette période, le report s’éteint sans avoir produit d’économie d’impôt.
Peut-on renoncer à l’imputation sur le revenu global ?
Non. Le mécanisme s’applique automatiquement dès qu’un déficit foncier est constaté, sans possibilité d’y renoncer pour conserver le déficit en report. Seul le rehaussement à 21 400 € pour rénovation énergétique relève d’une option à exercer sur la déclaration 2044.
Le déficit foncier compte-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global de 10 000 € par an vise les réductions et crédits d’impôt. Le déficit foncier étant une déduction du revenu imposable, il reste en dehors de ce calcul et se cumule avec d’autres dispositifs sans les amputer.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.