La loi Duflot est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière, un mécanisme pour réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Elle a fonctionné du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, avant d’être remplacée par la loi Pinel. Concrètement, elle accordait 18 % de réduction d’impôt sur le prix d’un logement neuf, étalée sur 9 ans de location.
Aujourd’hui, ce dispositif est fermé. Aucun nouvel investissement Duflot n’est possible, et les derniers engagements de 9 ans ont pris fin vers 2023. Si vous croisez ce nom en cherchant comment défiscaliser, sachez qu’il faut désormais regarder ailleurs. Cet article explique ce qu’était la Duflot, ce qu’il reste à savoir si vous y avez investi, et vers quoi vous tourner en 2026.
Les dispositifs ouverts en 2026, comparés selon votre profil et votre tranche d’imposition.
Qu’est-ce que la loi Duflot ?
La loi Duflot porte le nom de Cécile Duflot, ministre du Logement en 2013. Elle a succédé au dispositif Scellier et précédé la loi Pinel. Son but : pousser les particuliers à acheter des logements neufs pour les louer, dans les villes où l’offre manque. En échange, l’État réduisait leur impôt. Elle prend sa place dans le panorama de la défiscalisation immobilière comme l’un des maillons d’une longue chaîne de dispositifs locatifs.
Vous achetiez un logement neuf, vous vous engagiez à le louer 9 ans à un loyer modéré, et l’État vous rendait 18 % du prix en réduction d’impôt. Une réduction d’impôt se retire directement de l’impôt dû, contrairement à une déduction qui baisse le revenu imposable.
Un dispositif né en 2013, fermé depuis 2014
La Duflot n’a vécu que vingt mois. Les investissements éligibles sont ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. À partir du 1er septembre 2014, la loi Pinel a pris le relais. Un investisseur ne peut donc plus, en aucun cas, ouvrir un nouveau Duflot aujourd’hui.
Plus subtil : même les anciens Duflot ne produisent plus d’effet fiscal. L’engagement durait 9 ans. Le dernier achat possible datant d’août 2014, la dernière réduction a été imputée autour de 2023. Le sujet est donc surtout historique, sauf si vous gérez l’après pour un bien acheté à l’époque.
Le mécanisme : 18 % du prix, rendus sur 9 ans
La réduction valait 18 % du prix de revient du logement, divisée en parts égales sur 9 ans. Soit 2 % du prix chaque année. Le calcul retenait deux plafonds : un investissement maximal de 300 000 € par an, dans la limite de deux logements, et un prix d’acquisition plafonné à 5 500 € le mètre carré.
Prenons un appartement neuf acheté 300 000 €. La réduction totale atteignait 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant 9 ans. En outre-mer, le taux montait jusqu’à environ 29 %, pour des plafonds de loyers et de ressources plus bas. Au-delà du plafond de 300 000 €, l’excédent ne donnait droit à rien et ne se reportait pas l’année suivante.
Les conditions à respecter pour en bénéficier
L’avantage Duflot n’était jamais automatique. Quatre conditions devaient tenir en même temps, sur toute la durée. Un seul critère manquant remettait en cause la réduction de l’année concernée. Ces règles portaient à la fois sur le bien, sur le loyer et sur le locataire.
Le logement : neuf, bien situé, économe en énergie
Le bien devait être neuf ou vendu en VEFA, c’est-à-dire acheté sur plan avant la construction. Les locaux transformés en logement neuf entraient aussi dans le cadre. Côté énergie, il fallait respecter la norme RT 2012, qui limite la consommation d’énergie du logement, ou le label BBC pour les permis déposés avant 2013.
La localisation comptait autant que le bien. Seules les zones A bis, A et B1 étaient éligibles, ce zonage classant le territoire selon la tension entre l’offre et la demande de logements. Certaines communes en zone B2 ouvraient droit au dispositif sur dérogation du préfet. La zone C, la moins tendue, était exclue d’office.
Le locataire et le loyer : des plafonds stricts
Le logement devait être loué nu, donc vide de meubles, en résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement. Le loyer mensuel par mètre carré était plafonné, environ 20 % sous le marché local, avec un barème modulé par zone et par surface. Plus le logement était grand, plus le coefficient corrigeait le plafond à la baisse.
Le locataire devait lui aussi rester sous un plafond de ressources, c’est-à-dire un revenu maximal fixé par décret selon la zone et la composition du foyer. L’administration retenait le revenu fiscal de l’avant-dernière année. Cette double barrière, loyer plus ressources, visait à réserver ces logements aux classes moyennes plutôt qu’aux ménages les plus aisés.
| Condition Duflot | Exigence |
|---|---|
| Type de bien | Neuf ou VEFA, RT 2012 |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 (B2 sur dérogation) |
| Engagement | Location nue, 9 ans fermes |
| Plafond d’achat | 300 000 € / an, 5 500 €/m² |
| Loyer | Environ 20 % sous le marché |
| Locataire | Sous plafond de ressources |
Ce tableau résume l’essentiel, mais chaque ligne cachait des barèmes annuels. C’est précisément cette rigidité qui distingue la Duflot de son successeur, le Pinel, plus souple sur plusieurs points.
Sur les dispositifs ouverts en 2026, en 3 minutes.
Loi Duflot ou loi Pinel : ce qui les sépare
Le Pinel a repris l’ossature de la Duflot : logement neuf, zones tendues, plafonds de loyer et de ressources. Mais il a corrigé deux défauts qui rendaient la Duflot trop rigide. Comprendre ces différences aide à lire les anciens contrats et à mesurer pourquoi la Duflot a fait long feu.
- Taux unique de 18 %
- Durée fixe de 9 ans
- Aucune location à un proche
- Zéro flexibilité de sortie
- Taux selon la durée choisie
- Engagement 6, 9 ou 12 ans
- Location possible aux proches
- Fermé depuis fin 2024
Un taux fixe contre un taux à la carte
La Duflot imposait un taux unique de 18 % sur une durée unique de 9 ans. Aucune marge. Le Pinel a introduit le choix : 6, 9 ou 12 ans, avec un taux croissant selon l’engagement. Cette modularité changeait tout pour le plan de financement, puisqu’un investisseur pouvait caler la durée sur ses propres objectifs.
À noter : les taux Pinel ont fondu au fil des ans avant sa fermeture, descendant jusqu’à 9, 12 et 14 % sur ses dernières années. La Duflot, sur la courte période où elle a existé, restait donc plus généreuse en taux qu’un Pinel de fin de vie, mais sans aucune liberté de durée.
La location à un proche, interdite puis autorisée
Avec la Duflot, louer le logement à un ascendant ou un descendant, donc à ses parents ou à ses enfants, faisait perdre l’avantage. Interdiction stricte. Le Pinel a levé ce blocage sous conditions, à partir de 2015. Pour les familles, c’était un argument de poids : aider un enfant étudiant tout en défiscalisant devenait possible.
Cette ouverture explique en partie pourquoi le Pinel a vite éclipsé la Duflot dans les brochures de promoteurs. Reste que les deux dispositifs sont désormais clos. La vraie question, en 2026, porte sur l’après.
Vous cherchez à défiscaliser aujourd’hui ?
Deux profils arrivent sur le mot « Duflot ». Ceux qui ont investi à l’époque et veulent gérer la suite. Et ceux qui découvrent le nom en explorant la défiscalisation, sans réaliser que le dispositif est fermé. Les réponses ne sont pas les mêmes.
Si vous avez investi en Duflot entre 2013 et 2014
Votre engagement de 9 ans est aujourd’hui terminé. Vous êtes donc libre. Vous pouvez continuer à louer le bien au prix du marché, le vendre, ou le récupérer pour un autre usage. La réduction d’impôt, elle, a été entièrement consommée et ne donne plus rien.
Le bon réflexe est de faire le bilan de l’opération. La plus-value potentielle, c’est-à-dire le gain à la revente, dépend du prix d’achat souvent gonflé à l’époque par les promoteurs. Beaucoup de logements Duflot, achetés en zone tendue à prix fort, n’ont pas pris la valeur espérée. Vendre n’est pas toujours le meilleur choix.
Vendre avant la fin des 9 ans entraînait la reprise de toute la réduction déjà obtenue, sauf cas de force majeure comme une invalidité de 2e ou 3e catégorie, un licenciement ou un décès. Aujourd’hui ce risque a disparu pour les Duflot arrivés à terme, mais il reste utile à connaître si vous lisez un ancien contrat encore en cours dans une situation particulière.
Au moment de revendre, pensez aussi à l’imposition de la plus-value immobilière, qui décroît avec la durée de détention. Un point à chiffrer avant toute décision.
Les dispositifs ouverts en 2026
Le Pinel a définitivement disparu le 31 décembre 2024. Son remplaçant est le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026. Il change de logique : au lieu d’une réduction d’impôt, il repose sur l’amortissement, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une part de la valeur du bien sur vos revenus fonciers.
Pour investir dans l’ancien avec travaux, la loi Denormandie reste active. Si vous visez un loyer encadré contre une réduction, regardez Loc’Avantages. Et pour les bailleurs qui rénovent un bien existant, le déficit foncier reste l’outil le plus simple : quand vos charges dépassent vos loyers, le négatif réduit votre revenu imposable.
Le bon dispositif dépend de votre TMI, la tranche marginale d’imposition, soit le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus. Plus elle est haute, plus un mécanisme déduisant du revenu, comme le déficit foncier ou le Jeanbrun, devient intéressant face à une simple réduction.
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Questions fréquentes
La loi Duflot existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. La Duflot ne concerne que les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Le Pinel l’a remplacée, puis a disparu lui-même le 31 décembre 2024. En 2026, la défiscalisation immobilière passe par le Jeanbrun, le Denormandie, Loc’Avantages ou le déficit foncier.
Peut-on encore bénéficier de la réduction Duflot ?
Non, pour deux raisons. Aucun nouvel investissement n’est possible depuis septembre 2014. Et les anciens engagements, qui duraient 9 ans, ont tous pris fin vers 2023. La réduction de 18 % a donc été entièrement imputée pour les derniers Duflot.
Quelle différence entre la loi Duflot et la loi Pinel ?
La Duflot imposait un taux fixe de 18 % sur 9 ans, sans flexibilité, et interdisait la location à un parent ou un enfant. Le Pinel a ajouté le choix de durée (6, 9 ou 12 ans) avec des taux variables, et a autorisé la location aux proches sous conditions.
La loi Duflot était-elle soumise au plafond des niches fiscales ?
Oui. La réduction entrait dans le plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € par an et par foyer, qui limite le total des avantages fiscaux cumulés sur une année. Les investissements en outre-mer bénéficiaient d’un plafond relevé à 18 000 €.
Que devient un logement acheté en Duflot après les 9 ans ?
Une fois l’engagement de 9 ans terminé, le propriétaire retrouve sa pleine liberté. Il peut louer au prix du marché, sans plafond de loyer ni de ressources, vendre le bien, ou l’occuper. Avant de revendre, il vaut mieux chiffrer la plus-value réelle et son imposition.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.