Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024. Son zonage, lui, continue de produire des effets tous les jours. Il fixe le loyer maximum et le revenu maximum du locataire pour chaque bail signé ou renouvelé dans un logement Pinel, jusqu’au terme d’engagements qui courent parfois jusqu’en 2036.
Cette carte a bougé deux fois depuis la fermeture du dispositif : en septembre 2025, puis en juin 2026. Beaucoup de bailleurs appliquent encore le plafond d’une zone qui n’est plus la leur, ou l’inverse. Ce guide reprend le zonage en vigueur, les barèmes 2026 publiés au BOFiP et la règle exacte qui détermine quelle zone s’applique à un bail donné. Pour le cadre général, voir ce qu’il reste de la loi Pinel en 2026.
Tour d’horizon des mécanismes encore ouverts en 2026, par profil et par objectif.
Ce que le zonage Pinel classe, et ce qu’il ne classe pas
Le zonage Pinel n’existe pas en tant que tel. Le dispositif emprunte une carte administrative plus ancienne, utilisée par une dizaine d’aides au logement. Cette confusion de vocabulaire explique une bonne partie des erreurs de plafond.
Cinq zones, deux fonctions distinctes
La carte s’appelle le zonage ABC : le classement officiel des communes françaises selon l’écart entre l’offre et la demande de logements. Elle est définie par l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation et sa liste vit dans l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014, modifié depuis à six reprises.
Cinq niveaux, du plus tendu au plus détendu : A bis, A, B1, B2 et C. Détail que presque personne ne relève : administrativement, la zone A bis est incluse dans la zone A, et les zones B1 et B2 forment ensemble la zone B. Le zonage a été créé en 2003 pour le dispositif Robien, puis refondu en 2006, 2009 et 2014.
Elle répond à deux questions différentes. D’abord, le logement ouvrait-il droit au Pinel ? Seules les zones A bis, A et B1 le permettaient. Ensuite, quel loyer et quels revenus de locataire respecter ? Le plafond au mètre carré passe de 19,71 € en A bis à 10,26 € en B2, soit près du simple au double.
Zone tendue et zonage ABC : deux cartes différentes
L’expression « zone tendue » circule dans les deux sens et désigne pourtant deux choses. Le zonage ABC couvre l’intégralité du territoire, soit les 34 875 communes du fichier officiel publié sur data.gouv.fr. Il pilote la fiscalité de l’investissement locatif et les aides à l’accession.
La « zone tendue » au sens du droit locatif relève d’un décret distinct. Elle commande le préavis réduit du locataire, la taxe sur les logements vacants et, dans quelques agglomérations, l’encadrement des loyers. Une commune peut être classée B1 sans être en zone tendue, et inversement. Les deux listes ne se recoupent que partiellement.
Les zones éligibles au Pinel, et depuis quelle date
Le périmètre s’est resserré trois fois en dix ans. Un investissement de 2016 et un investissement de 2023 ne répondent pas aux mêmes règles, même dans la même commune.
A bis, A et B1 depuis juillet 2019
Depuis le 6 juillet 2019, seules les communes classées A bis, A ou B1 ouvraient droit à la réduction d’impôt. Avant cela, le champ était plus large. La zone B2 restait éligible pour les investissements réalisés entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2017, avec une tolérance transitoire jusqu’au 15 mars 2019. La zone C, elle, n’a été ouverte que du 1er janvier au 31 décembre 2017, sous agrément préfectoral et avec la même tolérance.
Le Pinel +, version renforcée sur la qualité du logement, appliquait exactement le même découpage. Il s’est éteint à la même date que le Pinel classique, et la loi Pinel a bien pris fin en 2024 sans dispositif de remplacement immédiat.
| Investissement réalisé | Zones ouvertes | Arrêté de référence |
|---|---|---|
| 01/10/2014 au 05/07/2019 | A bis, A, B1, B2, C | Arrêté du 30 septembre 2014 |
| 06/07/2019 au 20/02/2022 | A bis, A, B1 | Arrêté du 4 juillet 2019 |
| 21/02/2022 au 03/10/2023 | A bis, A, B1 | Arrêté du 16 février 2022 |
| 04/10/2023 au 11/07/2024 | A bis, A, B1 | Arrêté du 2 octobre 2023 |
| 12/07/2024 au 31/12/2024 | A bis, A, B1 | Arrêté du 5 juillet 2024 |
Ce tableau sert surtout en cas de contrôle : c’est la ligne correspondant à votre date d’achat qui fait foi, pas la carte actuelle.
La zone qui compte est celle du jour de l’achat
Pour l’éligibilité, l’administration retient la date de réalisation de l’investissement : la signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire, ou le dépôt de la demande de permis de construire si le contribuable fait construire.
Conséquence directe, une commune passée de B2 à B1 en octobre 2023 n’ouvrait droit au Pinel que pour les acquisitions signées à compter du 4 octobre 2023. Aucun effet rétroactif sur un achat de 2021. Et depuis le 1er janvier 2025, plus aucune zone n’ouvre droit à la réduction d’impôt, ce qui n’empêche pas le Pinel de rester valable pour les investissements déjà engagés.
Les deux exceptions que la carte ne montre pas
Certaines communes échappaient au découpage standard. Celles couvertes, ou couvertes dans les huit ans précédant l’investissement, par un contrat de redynamisation de site de défense étaient éligibles indépendamment de leur classement. Leur plafond de loyer restait celui de leur zone d’implantation.
La Bretagne, ensuite. La région a fait l’objet d’une expérimentation où l’éligibilité n’était pas fixée par la carte nationale mais par un arrêté préfectoral du 19 mars 2020, commune par commune et parfois quartier par quartier. Un bailleur breton qui vérifie sa zone ABC pour justifier son Pinel se trompe de document.
Les plafonds 2026 par zone
Les barèmes ont été publiés au BOFiP le 10 mars 2026. Ils s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé en 2026, quelle que soit l’ancienneté de l’investissement.
Loyer : de 19,71 € à 10,26 € le mètre carré
Le plafond de loyer est le montant mensuel maximum au mètre carré, charges non comprises, que le bailleur a le droit de demander. Il progresse de 1,04 % par rapport à 2025. La révision intervient chaque 1er janvier, indexée sur l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année précédente.
| Zone | Plafond de loyer 2026 | Territoires concernés |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Paris et une partie de la petite couronne |
| A | 14,64 €/m² | Grande couronne, Côte d’Azur, Genevois, grandes métropoles |
| B1 | 11,80 €/m² | Agglomérations moyennes et communes littorales tendues |
| B2 et C | 10,26 €/m² | Reste du territoire métropolitain |
| DOM | 12,21 €/m² | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
| COM | 14,46 €/m² | Polynésie, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna |
Ces montants ne sont jamais appliqués tels quels. Un correctif de surface les modifie systématiquement, à la hausse comme à la baisse. Les plafonds de la loi Pinel détaillent l’ensemble des seuils applicables.
Le coefficient qui change tout sur les petites surfaces
Le plafond de zone se multiplie par un coefficient égal à 0,7 + 19/S, où S désigne la surface utile. Le résultat est arrondi à deux décimales et ne peut jamais dépasser 1,2. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m².
Un exemple en zone B1. Sur 30 m², le coefficient théorique atteint 1,33, ramené au plafond de 1,2. Le loyer maximum passe donc à 14,16 €/m², soit 424,80 € par mois. Sur 70 m², le coefficient tombe à 0,97 et le plafond à 11,45 €/m², soit 801,50 €. Le petit logement encaisse près d’un quart de plus au mètre carré, ce qui compense des charges fixes proportionnellement plus lourdes.
Plusieurs mécanismes fonctionnent sans condition de zone.
Ressources : là où A bis et A ne se distinguent pas
Le plafond de ressources est le revenu maximum que le locataire ne doit pas dépasser pour entrer dans le logement. On retient son revenu fiscal de référence, celui qui figure sur l’avis d’imposition, deux ans avant la signature. Pour un bail signé en 2026, ce sont les revenus 2024.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Couple + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
La première ligne surprend souvent : pour une personne seule ou un couple sans enfant, les zones A bis et A appliquent le même seuil. L’écart n’apparaît qu’à partir d’une personne à charge, avec 7 212 € de différence. Autre subtilité, ces plafonds suivent l’indice des prix à la consommation hors tabac, pas l’indice des loyers utilisé pour le montant du loyer.
Ce que le zonage change pour un Pinel déjà engagé
C’est le point où la majorité des guides se trompe. La zone figée au moment de l’achat détermine l’éligibilité, mais elle ne détermine pas le plafond applicable dix ans plus tard.
Commune reclassée : votre plafond suit
La doctrine fiscale est explicite. En cas de changement de zonage pendant la période d’investissement, le zonage retenu pour apprécier les plafonds est celui de la date de conclusion ou de renouvellement du bail. Il faut se reporter à la version de l’annexe I en vigueur ce jour-là.
Prenons un logement de 60 m² acquis en 2021 dans une commune alors classée B1, reclassée en zone A par l’arrêté du 5 septembre 2025. Pour un bail renouvelé en 2026, le plafond passe de 12,04 €/m² à 14,93 €/m² après coefficient. Soit 173 € de loyer mensuel supplémentaire, parfaitement légaux, que la plupart des bailleurs concernés ignorent.
- L’éligibilité même du logement au Pinel
- Le taux de réduction d’impôt applicable
- Aucun effet sur les plafonds des baux futurs
- La zone retenue pour le plafond de loyer
- Le barème de l’année en cours
- Ressources appréciées à la conclusion seulement
Nuance à retenir pour la relocation : le plafond de loyer s’apprécie à la conclusion comme au renouvellement, alors que le plafond de ressources ne se vérifie qu’à l’entrée du locataire.
Le préfet peut abaisser le plafond de votre zone
Le barème national n’est pas toujours le dernier mot. Un décret du 19 juin 2013 autorise le préfet de région à réduire les plafonds de loyer par arrêté, pour coller aux réalités d’un marché local. Plusieurs arrêtés de modulation existent en métropole.
L’exemple donné par l’administration parle de lui-même. À Aubervilliers, commune de zone A bis, le plafond modulé s’établissait à 14,21 €/m² contre 16,72 €/m² au barème national. Un écart de 15 % que le zonage seul ne laisse pas deviner. La liste des communes concernées est publiée sur le site du ministère chargé du logement.
Outre-mer : le zonage ne pilote pas le plafond
Les communes de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte sont bien classées en zone A ou B1. Ce classement ne joue pourtant aucun rôle sur les plafonds Pinel, qui relèvent d’un barème unique : 12,21 €/m² dans les départements d’outre-mer, quelle que soit la zone de la commune.
Les plafonds ultramarins ne suivent pas l’indice des loyers métropolitain mais la variation des prix à la consommation des DOM. Côté locataire, le seuil s’établit à 33 105 € pour une personne seule et 44 211 € pour un couple en 2026, très en dessous des barèmes A et B1 de métropole.
Un reclassement de commune ultramarine reste donc sans effet fiscal sur un Pinel en cours. Il peut en revanche peser sur d’autres arbitrages, notamment en cas de revente d’un bien Pinel avant le terme de l’engagement.
Le zonage après le Pinel
La fermeture du dispositif n’a pas mis la carte au placard. Elle a changé son rôle, sans que le discours ambiant en tire toutes les conséquences.
Jeanbrun : plus de condition de zone, mais des plafonds toujours zonés
Le successeur du Pinel est issu de l’article 47 de la loi de finances du 19 février 2026. Il vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et repose sur un amortissement, c’est-à-dire la déduction annuelle d’une fraction de la valeur du bien, et non sur une réduction d’impôt.
Nouveauté qui intéresse directement ce sujet : aucune condition de zone géographique. Toute commune de France ouvre droit au dispositif. Le zonage n’a pas disparu pour autant, il a changé de fonction. Le loyer intermédiaire reprend exactement le barème Pinel, donc les mêmes 19,71 €, 14,64 €, 11,80 € et 10,26 € selon la zone. Les niveaux social et très social relèvent d’un arrêté du 6 janvier 2026, fixé commune par commune.
Les autres dispositifs qui lisent encore la carte
Le logement locatif intermédiaire reste réservé aux zones A bis, A et B1. Loc’Avantages, le prêt à taux zéro, le prêt social location-accession, le bail réel solidaire et le Denormandie modulent tous leurs paramètres selon le classement ABC. C’est pour eux que la carte continue d’être révisée.
L’arrêté du 5 septembre 2025 a ainsi reclassé 468 communes : 10 vers A bis, 64 vers A, 247 vers B1 et 147 vers B2, avec 19 déclassements à la demande des élus. Une nouvelle révision est intervenue par arrêté du 23 juin 2026, en vigueur depuis le 26 juin. La doctrine fiscale publiée en mars 2026 arrête sa liste à la version de septembre 2025, tout simplement parce qu’elle lui est antérieure. Le principe, lui, ne bouge pas : c’est l’annexe I en vigueur au jour du bail qui s’applique.
Amortissement, déficit foncier, meublé : les mécanismes ne visent pas les mêmes profils.
Questions fréquentes
Comment connaître la zone Pinel de ma commune en 2026 ?
Comment connaître la zone Pinel de ma commune en 2026 ?
Par le simulateur officiel du ministère chargé du logement ou par le fichier publié sur data.gouv.fr, tous deux à jour de l’arrêté du 23 juin 2026. Les tableaux recopiés sur les sites de promoteurs sont souvent périmés d’une ou deux révisions. En cas de contrôle, seul le classement réglementaire fait foi.
Ma commune est passée en zone A, mon loyer peut-il augmenter ?
Ma commune est passée en zone A, mon loyer peut-il augmenter ?
Oui, au prochain bail ou au renouvellement du bail en cours. Le zonage retenu pour le plafond est celui en vigueur à cette date, pas celui de votre acquisition. Passer de B1 à A fait grimper le plafond de 11,80 € à 14,64 €/m² en 2026, avant coefficient de surface. La hausse effective reste soumise aux règles ordinaires de révision du bail.
Peut-on encore investir en Pinel en zone B2 ou C ?
Peut-on encore investir en Pinel en zone B2 ou C ?
Non, et pas davantage en A bis, A ou B1. Le dispositif est clos pour toute acquisition postérieure au 31 décembre 2024. La question du zonage ne se pose plus à l’entrée, seulement pour la gestion des engagements en cours.
Les zones du dispositif Jeanbrun sont-elles les mêmes ?
Les zones du dispositif Jeanbrun sont-elles les mêmes ?
La carte est identique, son usage non. Le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire, y compris en zone C. Le classement ABC ne sert plus qu’à fixer le plafond de loyer du niveau intermédiaire, repris à l’identique du barème Pinel.
Le plafond de ressources se vérifie-t-il chaque année ?
Le plafond de ressources se vérifie-t-il chaque année ?
Non. Il s’apprécie uniquement à la conclusion du bail, sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Un locataire dont les revenus progressent ensuite ne fait pas perdre l’avantage fiscal. Le plafond de loyer, lui, doit être respecté pendant toute la durée de l’engagement.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.