La loi Pinel n’existe plus pour un nouvel investissement. Le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2024, et depuis le 1er janvier 2025, aucun achat immobilier ne peut ouvrir droit à sa réduction d’impôt, c’est-à-dire au montant retranché directement de l’impôt à payer. En 2026, deux réalités coexistent donc. Les investisseurs déjà engagés continuent de percevoir leur avantage jusqu’au terme de leur engagement de location. Et ceux qui veulent encore défiscaliser dans le neuf doivent regarder ailleurs, vers le dispositif qui a pris la suite. Ce guide fait le point sans détour : ce que le Pinel permettait, ce qu’il en reste réellement, et par quoi il est remplacé.
Tous les dispositifs immobiliers comparés selon votre profil. Sans engagement.
La loi Pinel est-elle encore disponible en 2026 ?
La réponse tient en un mot : non, pas pour un nouvel achat. Le Pinel appartient désormais aux dispositifs clos, au même titre que les lois Scellier ou Duflot qui l’ont précédé. Mais la fermeture aux nouveaux investisseurs ne signifie pas la fin pour ceux qui ont déjà acheté.
Le Pinel était un dispositif de réduction d’impôt : vous achetiez un logement neuf, vous vous engagiez à le louer vide pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné, et l’État vous remboursait une partie de votre impôt. À ne pas confondre avec une déduction, qui réduit le revenu imposable sans toucher directement l’impôt.
Un dispositif fermé depuis le 31 décembre 2024
Créé par la loi de finances 2015 et codifié à l’article 199 novovicies du CGI (le Code général des impôts, le texte qui regroupe les règles fiscales), le Pinel devait initialement s’arrêter fin 2021. Plusieurs prolongations l’ont maintenu jusqu’au 31 décembre 2024. La date butoir était cette fois définitive.
Concrètement, un achat signé le 30 décembre 2024 pouvait encore ouvrir droit au Pinel. Un achat signé le 2 janvier 2025, non. La question de savoir si la loi Pinel a vraiment pris fin ne se pose donc plus : elle est tranchée. Le Pinel s’inscrit dans l’ensemble plus large de la défiscalisation immobilière, dont la plupart des leviers reposent désormais sur d’autres mécanismes.
Ce qui continue pour les investisseurs déjà engagés
Si vous avez investi avant fin 2024, rien ne change. La loi garantit le maintien de votre réduction d’impôt jusqu’au terme de la période choisie. Un engagement de 9 ans signé en 2022 court ainsi jusqu’en 2031, avec la même réduction annuelle qu’au départ.
Cette sécurité reste conditionnée au respect des règles d’origine. Le bien doit demeurer loué nu, en résidence principale, à un loyer sous plafond et à un locataire éligible. Le Pinel demeure valable pour les anciens investissements, à condition de ne pas relâcher la vigilance sur ces critères, qui sont réévalués chaque année.
Comment fonctionnait la réduction d’impôt Pinel
Comprendre le mécanisme reste utile, et pas seulement par curiosité. Les chiffres servent encore à calculer ce que perçoivent les investisseurs en cours, et à juger si les dispositifs actuels font mieux ou moins bien.
Les taux selon la durée d’engagement
La réduction dépendait de la durée de location et de l’année d’achat. Le gouvernement avait organisé une extinction progressive : les taux pleins d’origine (12 %, 18 %, 21 %) ont baissé en 2023, puis encore en 2024, dernière année du dispositif.
| Engagement de location | Taux 2022 et avant | Taux 2024 (classique) |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 14 % |
Un investisseur engagé sur 12 ans avant 2023 conserve donc ses 21 % jusqu’au bout, soit jusqu’à 63 000 € de réduction pour un bien à 300 000 €. C’est ce décalage entre générations de Pinel qui explique pourquoi deux voisins ayant acheté à un an d’écart peuvent toucher des montants très différents.
La base de calcul et les plafonds
La réduction se calculait sur le prix de revient du logement, mais pas sans limite. Deux plafonds s’appliquaient en parallèle : 300 000 € par an et par foyer, et 5 500 €/m². Un appartement payé 7 000 €/m² était donc retenu pour 5 500 €/m² seulement dans le calcul.
Un foyer pouvait financer au maximum deux logements par an, dans cette enveloppe globale de 300 000 €. L’avantage entrait par ailleurs dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an, qui limite la somme des réductions et crédits d’impôt qu’un foyer peut cumuler. Le détail des plafonds Pinel reste consultable pour vérifier un dossier en cours.
Tous dispositifs confondus, en 3 minutes.
Pinel classique ou Pinel + : la distinction qui subsiste
À partir de 2023, deux Pinel cohabitaient. Le classique, dont les taux fondaient d’année en année. Et le Pinel +, qui permettait de conserver les taux pleins en échange d’exigences renforcées sur le logement. Cette distinction concerne encore tous les biens achetés en 2023 et 2024.
Deux barèmes pour le même engagement
L’écart était loin d’être anecdotique. Sur un engagement de 12 ans en 2024, le classique offrait 14 %, le Pinel + en offrait 21 %, soit la moitié de réduction en plus pour le même bien et la même durée.
- Aucun critère de qualité supplémentaire
- Logement neuf en zone éligible
- Taux réduits : 9 %, 12 %, 14 %
- Taux maintenus : 12 %, 18 %, 21 %
- Performance énergétique renforcée
- Surfaces et confort imposés
Le revers du Pinel + tenait à la rareté des programmes conformes et à leur prix souvent plus élevé, qui rognait une partie du gain fiscal.
Les critères de qualité du Pinel +
Trois conditions cumulatives ouvraient droit aux taux pleins. D’abord la performance énergétique : un logement acheté en 2024 devait anticiper la norme RE2020 et afficher un diagnostic énergétique de classe A. Ensuite une surface habitable minimale par typologie : 28 m² pour un studio, 62 m² pour un trois-pièces.
Enfin la qualité d’usage : un espace extérieur privatif obligatoire (balcon, loggia ou jardin) et une double exposition dès le trois-pièces, c’est-à-dire des fenêtres sur deux façades d’orientation différente. Un logement en quartier prioritaire de la ville pouvait être dispensé des seuls critères énergétiques. Ces exigences préfiguraient déjà la logique du dispositif qui allait succéder au Pinel.
Rester conforme en 2026 : zones, loyers et ressources
Pour un investisseur en cours, 2026 n’est pas une année de souscription mais une année de conformité. Les plafonds bougent chaque année, et un loyer correct en 2024 peut dépasser la limite en 2026 sans une vérification.
Les zones éligibles et les plafonds de loyer
Le Pinel reposait sur un zonage, un découpage du territoire selon la tension du marché locatif. Seules les zones A bis, A et B1 étaient pleinement éligibles, la zone B2 sur agrément, la zone C exclue. En outre-mer, la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane et Mayotte relèvent des zones A ou B1.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds de loyer mensuel au mètre carré, charges non comprises, ressortent du barème officiel (BOFiP, BOI-BAREME-000017) : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1. Un coefficient lié à la surface, plafonné à 1,2, vient ensuite ajuster ce montant à la hausse pour les petites surfaces. Le détail par commune figure sur la page dédiée aux zones Pinel.
Les plafonds de ressources des locataires
Le locataire devait aussi respecter un plafond de revenus, apprécié via son revenu fiscal de référence (le revenu total retenu par le fisc) de l’avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, un couple sans personne à charge ne doit pas dépasser environ 66 276 € en zones A bis et A, et 48 268 € en zone B1. Ce seuil monte avec chaque personne supplémentaire au foyer.
Point souvent mal compris : la condition de ressources s’apprécie à la seule signature du bail. Si le locataire voit ses revenus augmenter ensuite, l’avantage n’est pas remis en cause.
Le non-respect d’un plafond de loyer, d’un plafond de ressources à l’entrée, ou de l’engagement de location entraîne la remise en cause totale de l’avantage : l’administration réclame le remboursement de l’intégralité des réductions déjà perçues. Sur un Pinel à 21 %, l’addition peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Mieux vaut donc vérifier chaque année le loyer pratiqué et conserver l’avis d’imposition du locataire à la signature. Cette rigueur administrative est le prix du maintien de l’avantage jusqu’au terme.
Que faire en 2026 quand le Pinel est fermé ?
La fin du Pinel n’a pas laissé un vide. La loi de finances 2026 a installé un successeur, et plusieurs dispositifs antérieurs restent ouverts. Le raisonnement n’est plus le même : on quitte la logique de réduction d’impôt pour celle de l’amortissement.
Le dispositif Jeanbrun, successeur officiel
Inscrit dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 sous le nom de plan Relance logement, le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026 et s’applique jusqu’au 31 décembre 2028. Il abandonne la réduction d’impôt pour un mécanisme d’amortissement : chaque année, vous déduisez de vos loyers imposables une part de la valeur du bien, comme une usure comptable.
L’amortissement va de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % de la valeur du bien, sans zonage géographique. Si la déduction dépasse vos loyers, le déficit s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, cumulable avec le déficit foncier classique pour atteindre 21 400 €. La SCI à l’impôt sur le revenu y est éligible.
La contrepartie : le dispositif vise les logements collectifs, neufs ou anciens lourdement rénovés, et exclut la maison individuelle. L’engagement de location est de 9 ans, et l’avantage grimpe à mesure que le loyer pratiqué est modéré.
Denormandie, Loc’Avantages et LMNP
Trois autres voies restent ouvertes. La loi Denormandie applique une logique proche de l’ancien Pinel, mais dans l’ancien à rénover : une réduction jusqu’à 21 %, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, dans les centres-villes à revitaliser. Loc’Avantages, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, accorde une réduction en échange d’un loyer encadré et d’une convention signée avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat.
Reste la location meublée, qui repose sur l’amortissement plutôt que sur une réduction. La comparaison entre le Pinel et le LMNP mérite d’être posée, tout comme le recours au déficit foncier quand on rénove un bien locatif nu. Aucun de ces dispositifs ne reproduit le Pinel à l’identique, et c’est précisément pourquoi le choix dépend de votre tranche d’imposition et de votre horizon.
Notre comparateur croise votre tranche d’imposition et vos objectifs patrimoniaux.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en loi Pinel en 2026 ?
Non. Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024 et aucun nouvel achat ne peut ouvrir droit à sa réduction d’impôt depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit la zone. Pour investir dans le neuf, le dispositif Jeanbrun a pris la suite.
Que deviennent les Pinel déjà engagés ?
Ils continuent normalement jusqu’au terme de l’engagement de 6, 9 ou 12 ans, avec le taux d’origine. La seule condition est de respecter chaque année les plafonds de loyer et de ressources, ainsi que la nature de la location (vide, en résidence principale).
Quels sont les plafonds de loyer Pinel en 2026 ?
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds mensuels au mètre carré sont de 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1, hors charges. Un coefficient de surface, plafonné à 1,2, les ajuste pour les petits logements.
Quelle différence entre Pinel et Pinel + ?
Le Pinel + maintenait les taux pleins (12 %, 18 %, 21 %) là où le classique appliquait des taux réduits (9 %, 12 %, 14 % en 2024). En contrepartie, il imposait une performance énergétique renforcée, des surfaces minimales et une qualité d’usage (extérieur privatif, double exposition).
Par quoi le Pinel est-il remplacé ?
Par le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 et en vigueur depuis le 21 février 2026. Il fonctionne par amortissement (3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % de la valeur du bien), sans zonage, pour des logements collectifs loués nus. Le Denormandie et Loc’Avantages restent également ouverts.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.