Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, plus aucune acquisition n’ouvre droit à cette réduction d’impôt, ce que confirme sans ambiguïté le ministère de l’Économie. Poser le choix entre Pinel et LMNP pour un achat à venir n’a donc plus d’objet.
La comparaison survit pour deux raisons. Les logements déjà engagés le restent jusqu’au terme de leur engagement, parfois jusqu’en 2036. Et le mot Pinel sert encore de repère commun pour opposer une réduction d’impôt à un mécanisme d’amortissement.
Deux réformes ont déplacé les lignes entre-temps. La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value du loueur meublé. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 porte les prélèvements sociaux du meublé à 18,6 %. La location nue, elle, reste à 17,2 %.
Les régimes encore accessibles, comparés selon votre tranche d’imposition.
Le Pinel n’est plus une option, le LMNP en reste une
Les deux régimes n’ont jamais eu le même statut juridique. Le Pinel était un dispositif temporaire, borné par la loi. Le LMNP est un statut fiscal permanent, sans date d’extinction. Cette asymétrie explique ce qu’il reste de la loi Pinel en 2026.
Ce que devient un Pinel déjà engagé
Un investissement réalisé avant le 31 décembre 2024 conserve intégralement son avantage. La suppression du dispositif ne vaut que pour l’avenir, sans effet rétroactif. La réduction continue de s’imputer chaque année jusqu’au terme des 6, 9 ou 12 ans d’engagement.
Le taux dépend de l’année de réalisation. Pour un investissement de 2024, il tombe à 9 %, 12 % et 14 % selon la durée choisie. Les logements éligibles au Pinel + ont échappé à cette dégressivité et gardent 12 %, 18 % et 21 %.
La base de calcul reste bornée par les plafonds d’investissement Pinel. Le prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² habitable. Deux logements maximum sont admis par année d’imposition.
La contrepartie reste due jusqu’au dernier jour. Le logement doit rester loué nu, à titre de résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire. Toute rupture avant le terme entraîne la reprise des réductions déjà obtenues.
Ce que recouvre exactement le statut LMNP
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’est pas un dispositif de défiscalisation. C’est le régime fiscal par défaut de la location meublée pour un particulier. Aucun engagement de durée, aucun zonage, aucun plafond de loyer imposé.
Les loyers relèvent des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux, catégorie des activités commerciales. On reste non professionnel tant que les recettes annuelles restent sous 23 000 €. Le statut se conserve aussi si ces recettes ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer.
Deux régimes coexistent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes en location meublée longue durée. Le régime réel déduit les charges effectives et pratique l’amortissement du bien.
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement, au titre de son usure comptable. Aucune sortie de trésorerie ne l’accompagne. C’est le seul mécanisme qui rend le meublé structurellement plus léger fiscalement que la location nue.
La contrepartie est administrative. Le régime réel impose une liasse fiscale annuelle, un tableau d’amortissement par composants et un suivi des amortissements différés. Un expert-comptable ou un logiciel spécialisé coûte de 200 € à 600 € par an et par bien.
Réduction d’impôt et amortissement ne jouent pas dans la même catégorie
C’est la confusion la plus fréquente chez les investisseurs débutants. Les deux régimes font baisser l’impôt, mais par des voies opposées. Les conséquences diffèrent sur le plafonnement, sur la durée de l’avantage et sur son rendement réel.
L’un efface de l’impôt, l’autre efface du revenu
Le Pinel accorde une réduction d’impôt : un montant soustrait directement de l’impôt dû, indépendamment de vos revenus. Une réduction de 3 000 € fait baisser la facture fiscale de 3 000 €, ni plus ni moins.
L’amortissement du LMNP opère une déduction : il retranche du revenu imposable, avant calcul de l’impôt. Son rendement dépend donc de votre TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué à la dernière part de vos revenus.
Sur 9 000 € de loyers annuels entièrement effacés par l’amortissement, le gain réel atteint 2 700 € à une TMI de 30 %, mais 3 690 € à 41 %. Une réduction Pinel de 3 000 € vaut 3 000 €, quelle que soit la tranche.
Ce calcul reste incomplet. Les prélèvements sociaux, qui regroupent CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, s’appliquent en plus de l’impôt sur le revenu. Un revenu meublé effacé par l’amortissement échappe aussi à ces prélèvements, ce qui accroît l’écart réel.
La durée sépare également les deux logiques. La réduction Pinel s’éteint au terme de l’engagement, six à douze ans après. L’amortissement d’un bien meublé se déroule sur vingt à trente ans selon la ventilation par composants. L’avantage fiscal du meublé est donc plus faible chaque année, mais bien plus long.
Le plafond des niches fiscales ne frappe qu’un seul des deux
Le plafonnement global limite à 10 000 € par an et par foyer le total des avantages fiscaux accordés en contrepartie d’un investissement. La réduction Pinel entre dans ce plafond. Elle le sature vite chez les contribuables déjà équipés en autres dispositifs.
L’amortissement du LMNP en sort. Il n’est pas un avantage fiscal au sens du plafonnement, mais une charge déductible d’un résultat professionnel. Aucune limite annuelle ne le borne, hormis la règle interdisant qu’il crée ou aggrave un déficit.
Cette différence a un effet concret sur le cumul. Un foyer plafonné à 10 000 € peut continuer d’investir en meublé sans perdre d’avantage. Le même foyer aurait vu une seconde opération Pinel partiellement neutralisée.
| Critère | Pinel (engagement en cours) | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée, libre |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt | Amortissement déductible |
| Plafond des niches | Compte dans les 10 000 € | Hors plafond |
| Plafonds de loyer | Oui, par zone | Aucun |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
Ce tableau vaut pour la situation figée de 2026. Deux textes récents en ont modifié deux lignes. L’un d’eux ne produit ses effets qu’à la revente, plusieurs années après la décision d’investir.
Amortissement, prélèvements sociaux et plus-value de sortie, en 3 minutes.
Ce que 2025 et 2026 ont changé dans l’équation
Les comparatifs publiés avant 2025 concluaient presque tous en faveur du meublé. Deux textes ont depuis rogné cet avantage, l’un à la sortie du bien, l’autre sur les loyers eux-mêmes.
Les amortissements reviennent dans la plus-value à la revente
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du Code général des impôts. Les amortissements déduits pendant la location minorent désormais le prix d’acquisition retenu au calcul de la plus-value. Cette plus-value est l’écart taxé entre prix de vente et prix d’achat.
Le mécanisme s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat. Un bailleur en meublé depuis 2012 voit donc réintégrer quatorze années d’amortissements. Ce que le régime réel donne chaque année, il le reprend au moment de la vente.
Un exemple chiffre l’écart. Un studio acheté 150 000 € en 2015 et revendu 210 000 € en 2026 dégageait autrefois 60 000 € de plus-value brute. Avec 55 000 € d’amortissements déduits, le prix d’acquisition retenu tombe à 95 000 €. La plus-value brute passe donc à 115 000 €, avant abattements pour durée de détention.
Trois limites atténuent la portée du texte. Les résidences étudiantes et les établissements accueillant des personnes de plus de 65 ans en sont exclus. Les amortissements différés, jamais déduits d’un résultat, ne sont pas repris. Les abattements pour durée de détention restent applicables.
Ces abattements exonèrent la plus-value d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Un meublé conservé très longtemps neutralise donc la réforme. Un meublé revendu au bout de dix ans la subit de plein fouet.
Les prélèvements sociaux du meublé passent à 18,6 %
L’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine. Le taux passe de 9,2 % à 10,6 %. Les bénéfices BIC de location meublée non professionnelle entrent dans cette catégorie et supportent donc 18,6 % de prélèvements sociaux.
Les revenus fonciers de la location nue échappent à la hausse et restent à 17,2 %. Il en va de même des plus-values immobilières, y compris celles du loueur meublé. L’écart de 1,4 point frappe donc les seuls loyers du meublé.
La mesure vise de façon rétroactive les revenus meublés perçus dès 2025, déclarés au printemps 2026. Pour un bailleur au réel dont le résultat imposable frôle zéro, l’impact reste nul. Pour un micro-BIC encaissant 20 000 € de loyers, il représente environ 140 € par an.
Vous détenez un Pinel : les trois sorties possibles
Depuis la fin du dispositif Pinel, la seule décision qui vous appartient encore concerne le terme de l’engagement. Trois voies s’ouvrent alors. La mauvaise chronologie coûte plus cher que le mauvais choix.
Basculer en meublé, jamais avant le terme
Meubler un logement Pinel en cours d’engagement rompt la condition de location nue. L’administration reprend alors l’intégralité des réductions déjà accordées, majorées des intérêts de retard. Sur douze ans à 14 %, la reprise peut dépasser 40 000 €.
La bascule ne se déclenche pas au terme du bail, mais au terme de l’engagement fiscal de 6, 9 ou 12 ans. Un bail nu en cours doit aller à son échéance. L’ameublement se finance après la signature du nouveau bail meublé, jamais avant.
La prorogation triennale prévue par l’article 199 novovicies du CGI complique ce calendrier. Un engagement initial de six ans prorogé deux fois court en réalité jusqu’à douze ans. La date de sortie utile est celle du dernier engagement souscrit, pas celle de l’acte d’achat.
La base amortissable se recalcule sur la valeur du jour
C’est le point le moins connu de la bascule, et le plus rentable. Quand un bien détenu depuis des années entre dans une activité de location meublée, la base d’amortissement retenue n’est pas le prix payé à l’achat. C’est la valeur vénale, autrement dit la valeur de marché au jour de l’inscription à l’actif.
Un Pinel acheté 200 000 € en 2016 et valorisé 260 000 € en 2028 s’amortit sur 260 000 €, terrain déduit. L’écart de 60 000 € génère environ 1 800 € d’amortissement supplémentaire par an sur trente ans.
Deux conditions sécurisent cette réévaluation. Le terrain, jamais amortissable, doit être ventilé séparément du bâti. Et la valeur retenue doit reposer sur une estimation écrite, établie par un notaire ou un professionnel, conservée en cas de contrôle.
Cette base neuve reste toutefois soumise à la réintégration de l’article 150 VB III lors de la revente. Le gain est un décalage de trésorerie sur quinze à vingt ans, pas une exonération définitive.
Conserver en nu ou vendre
Rester en location nue après l’engagement supprime les plafonds de loyer et de ressources. Le loyer se réaligne sur le marché, parfois de 10 à 20 % à la hausse selon la zone. Les loyers redeviennent en revanche des revenus fonciers, taxés à la TMI sans amortissement.
La vente reste possible dès le lendemain du terme, sans reprise. Elle relève du régime des plus-values des particuliers. Le taux est de 19 % d’impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention.
Les Pinel encore valables se revendent toutefois mal. Le neuf des années 2016 à 2021 s’est souvent acheté au-dessus du prix de l’ancien voisin. La revente en subit encore l’écart, particulièrement en zone B1.
Vous partez de zéro en 2026 : meublé ou Jeanbrun
Pour un premier achat locatif, la vraie alternative de 2026 n’oppose plus une réduction d’impôt à un amortissement. Elle oppose deux amortissements, l’un en location nue, l’autre en location meublée.
Le Jeanbrun importe l’amortissement dans la location nue
L’article 47 de la loi de finances pour 2026, publiée le 19 février 2026, crée le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun. Il autorise l’amortissement d’un logement loué nu, sur une base de 80 % du prix d’acquisition.
Le taux annuel s’échelonne d’environ 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l’amortissement est élevé. L’engagement de location court sur neuf ans, en résidence principale, avec interdiction de louer à un proche.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, dans le neuf comme dans l’ancien lourdement rénové, en immeuble collectif. Contrairement aux zones Pinel A, A bis et B1, aucun zonage géographique ne le restreint.
Deux réserves valent d’être posées. Le texte est trop récent pour disposer d’une doctrine administrative consolidée. Et les plafonds de loyer réduisent le rendement brut, ce que l’amortissement compense en fiscalité mais pas en trésorerie.
Le meublé garde le rendement, pas la simplicité
Le statut LMNP conserve deux atouts que le Jeanbrun ne réplique pas : la liberté totale de fixation du loyer et l’absence d’engagement de durée. Le rendement brut du meublé dépasse couramment celui du nu de 1 à 2 points.
Le coût de cette liberté est opérationnel. L’ameublement représente 2 500 € à 7 000 € selon la surface, à renouveler périodiquement. La CFE, cotisation foncière des entreprises due par toute activité professionnelle, s’ajoute après une première année d’exonération.
La rotation locative pèse aussi. Un bail meublé de résidence principale dure un an, contre trois ans en location nue. Chaque départ génère un état des lieux, une remise en état et un risque de vacance. Le rendement supérieur du meublé paie en partie ce travail de gestion.
- Loyer libre, aucun engagement de durée
- Amortissement sur la valeur totale du bâti
- Prélèvements sociaux à 18,6 %
- Amortissements réintégrés à la revente
- Prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %
- Aucun mobilier, gestion allégée
- Loyers plafonnés pendant neuf ans
- Base amortissable limitée à 80 %
Le calendrier de sortie tranche souvent mieux que le rendement. Un horizon de détention court favorise la location nue, dont la plus-value reste indemne de toute réintégration. Un horizon supérieur à vingt ans neutralise l’essentiel du désavantage du meublé.
En dessous d’une TMI de 30 %, l’amortissement rapporte peu et la contrainte du meublé se justifie mal. Au-delà, l’écart se creuse vite, à condition d’accepter une détention longue et le poids de la plus-value de sortie.
Aucun des deux régimes ne compense un mauvais emplacement. Un rapport de l’Inspection générale des finances estimait dès 2019 que la moitié des opérations Pinel n’étaient pas rentables. La cause tenait au prix d’achat, pas au dispositif fiscal.
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Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel en 2026 ?
Non. Aucune acquisition postérieure au 31 décembre 2024 n’ouvre droit à la réduction. Les offres évoquant encore un « Pinel 2026 » portent sur des lots invendus dont l’acte a été signé avant cette date. Elles visent aussi la revente d’un logement déjà engagé. Dans ce second cas, l’acquéreur reprend l’engagement locatif en cours, pas la réduction d’impôt initiale.
Peut-on louer un logement Pinel en meublé avant la fin de l’engagement ?
Non, sous peine de perdre l’intégralité de l’avantage. La location nue fait partie des conditions de fond du dispositif. Meubler le bien avant le terme déclenche la reprise de toutes les réductions déjà imputées, assortie d’intérêts de retard. Trois événements seulement exonèrent le bailleur d’une rupture anticipée : le décès, l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, et le licenciement.
Le LMNP entre-t-il dans le plafond des 10 000 € de niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global vise les réductions et crédits d’impôt accordés en contrepartie d’un investissement. L’amortissement du LMNP est une charge déductible du résultat BIC, pas un avantage fiscal au sens de l’article 200-0 A du CGI. Un contribuable ayant saturé son plafond avec du Pinel ou du Girardin conserve donc l’intégralité de l’effet de l’amortissement.
Vaut-il mieux vendre son Pinel ou le passer en LMNP au terme ?
La réponse dépend de la valeur de marché du bien et de la durée de détention restante. La bascule en meublé rouvre une base d’amortissement calculée sur la valeur vénale du jour. L’impôt sur les loyers s’en trouve souvent neutralisé quinze à vingt ans. La vente se justifie surtout quand le logement est mal situé, ou quand la plus-value latente approche déjà le seuil d’exonération de 22 ans.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Il occupe la place laissée vacante, sans en reprendre la logique. Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Le Jeanbrun ouvre un amortissement déduit des revenus fonciers, sur une base de 80 % du prix. Son rendement dépend donc de la tranche d’imposition du bailleur, comme celui du LMNP, et non du seul montant investi.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.