Depuis le 21 février 2026, un appartement neuf et un appartement ancien lourdement rénové ouvrent droit au même mécanisme fiscal : l’amortissement. Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, a déplacé la ligne de partage. Elle sépare désormais l’habitat collectif de la maison individuelle, et les biens rénovés à hauteur de 30 % du prix des autres.
L’écart de prix, lui, n’a pas bougé. Le neuf se paie 15 à 25 % de plus au mètre carré que l’ancien comparable, pendant que les frais d’acquisition passent de 7,5 % à 2,5 %. Sur un budget de 200 000 €, l’économie de frais de notaire couvre à peine un quart de la surcote.
L’arbitrage se joue sur trois variables mesurables : le coût d’entrée réel, le rendement une fois les charges déduites, et le régime fiscal auquel le bien donne accès. L’âge du logement n’est qu’un raccourci pour parler de ces trois choses.
Jeanbrun, Denormandie, déficit foncier, LMNP : comparés selon votre tranche d’imposition.
Le coût d’entrée : la surcote du neuf pèse plus lourd que les frais de notaire
Les frais réduits du neuf sont l’argument le plus cité, et le plus mal employé. Ils sont réels, mais ils s’appliquent à un prix de départ supérieur. Le seul chiffre qui décide est le coût d’entrée total, celui qu’il faut rembourser puis récupérer à la revente. C’est la première ligne de tout investissement locatif calibré.
Frais de notaire : 2,5 % dans le neuf, 7,5 % dans l’ancien
Les frais de notaire portent mal leur nom. Dans l’ancien, environ 80 % de la somme part en taxes, principalement les DMTO (droits de mutation à titre onéreux, la taxe prélevée par le département sur chaque vente). Le notaire ne conserve qu’environ un dixième du total.
La loi de finances 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de 4,50 % à 5 %, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. Environ 83 départements ont voté la hausse. Le taux global de DMTO y atteint 6,32 %, contre 5,81 % dans ceux qui s’en sont abstenus.
Le neuf échappe à cette taxe. La TVA à 20 % étant déjà incluse dans le prix affiché, seule la taxe de publicité foncière de 0,715 % s’applique. Les frais tombent à 2 % ou 3 % du prix, soit environ 6 000 € sur un bien à 240 000 €.
Un détail change tout pour un investisseur. L’exonération de la hausse accordée aux primo-accédants ne vise que l’achat d’une résidence principale. Un achat locatif y est étranger, quel que soit votre patrimoine. La réduction jusqu’à 50 % que certains départements votent pour ces mêmes primo-accédants obéit à la même logique et reste hors de portée d’un projet locatif.
La surcote du neuf ne se récupère pas à la revente
Un logement neuf cesse de l’être dès sa première mise en location. Le jour de la revente, il s’échange sur le marché de l’ancien de son quartier, face à des biens vendus 15 à 25 % moins cher au mètre carré. La surcote payée à l’entrée s’efface avec le temps, pas avec le premier locataire.
Cette surcote finance des choses réelles : la RE2020 (la réglementation environnementale applicable aux constructions neuves depuis 2022), l’isolation, les normes d’accessibilité, la garantie décennale. Elle finance aussi la marge du promoteur et les frais de commercialisation, deux postes absents d’une vente entre particuliers.
Côté ancien, les frais d’acquisition ne sont pas perdus pour tout le monde. En location nue au régime réel, ils ne sont pas déductibles : le fisc les rattache au prix de revient. En LMNP (loueur en meublé non professionnel), ils sont déduits en charge la première année ou amortis sur plusieurs exercices. Ce point seul représente plusieurs milliers d’euros d’assiette imposable en moins.
Un exemple chiffré rend l’écart lisible, sur un deux-pièces de 60 m² dans une ville moyenne.
| Poste | Ancien | Neuf équivalent |
|---|---|---|
| Prix affiché | 200 000 € | 240 000 € |
| Frais d’acquisition | 15 000 € (7,5 %) | 6 000 € (2,5 %) |
| Coût d’entrée total | 215 000 € | 246 000 € |
| Loyer mensuel estimé | 850 € | 890 € |
| Rendement brut | 4,74 % | 4,34 % |
L’ancien conserve 40 points de base de rendement brut malgré des frais d’acquisition trois fois supérieurs. Le neuf ne rattrape cet écart que sur la durée, par des charges plus faibles et un avantage fiscal.
Le rendement : deux points d’écart au brut, beaucoup moins au net
Le rendement brut se calcule en une ligne : les loyers annuels divisés par le coût d’entrée. Il ignore tout le reste. C’est l’indicateur qui flatte le plus l’ancien, et celui qui trompe le plus souvent l’acheteur. L’écart réel entre les deux marchés se lit au net, une fois les charges, la fiscalité locale et la vacance retirées.
3 à 5 % dans le neuf, 5 à 8 % dans l’ancien
Sur onze grandes villes et cinq années de données DVF, le rendement brut moyen s’établit à 4,78 % en 2025. La dispersion compte davantage que la moyenne : Grenoble atteint 5,72 %, Marseille 5,38 %, Paris plafonne à 3,91 %.
L’écart entre neuf et ancien tient au dénominateur, pas au numérateur. Un locataire paie le loyer du marché local, pas le prix payé par le propriétaire. Un logement neuf loué 40 € de plus qu’un ancien équivalent mais acheté 40 000 € plus cher perd mécaniquement du rendement.
Le repère utile en 2026 : le rendement brut doit dépasser le taux du crédit. Les barèmes de mars 2026 tournent autour de 3,26 % sur 20 ans pour un dossier standard. Un neuf à 3,5 % brut laisse une marge trop mince pour absorber une vacance ou une taxe foncière élevée.
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif ne s’arrête pas à ce ratio. Il faut y ajouter les charges, la fiscalité et le coût du crédit. Reste que la localisation pèse plus lourd que le millésime : dans quelle ville investir en 2026 décide davantage du résultat final que le choix entre neuf et ancien.
Les charges que le rendement brut ne montre pas
Dans une copropriété ancienne, l’ascenseur, le chauffage collectif et le ravalement pèsent sur les charges au mètre carré. Le fonds de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR, ponctionne chaque année au moins 5 % du budget prévisionnel. Cette ligne n’apparaît jamais dans une annonce.
Un immeuble de plus de vingt ans expose à des appels de fonds exceptionnels : toiture, colonnes montantes, mise aux normes de l’ascenseur. La règle de gestion consiste à provisionner l’équivalent d’un mois de loyer par an. Sur un rendement brut de 6 %, cette provision en retire environ 0,5 point.
La vacance locative achève le calcul. Un logement neuf en périphérie d’une ville moyenne se reloue moins vite qu’un ancien en hypercentre, où la demande est établie. Un mois de vacance par an ampute le rendement de 8 %.
Le neuf apporte deux amortisseurs. La garantie décennale couvre les désordres structurels pendant dix ans. L’exonération de taxe foncière pendant deux ans représente 1 500 € à 3 500 € selon les communes, à condition qu’elle s’applique.
L’article 1383 du CGI prévoit deux ans d’exonération sur les constructions nouvelles, mais la commune peut la limiter à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de sa part, et l’intercommunalité peut supprimer la sienne. La déclaration H1 ou H2 doit être déposée dans les 90 jours suivant l’achèvement, sous peine de perdre le bénéfice. Un appel au service urbanisme de la mairie règle la question avant la signature.
Une fois ces postes intégrés, l’écart de rendement net entre les deux marchés se resserre autour d’un point, contre deux au brut. L’avantage de l’ancien tient alors surtout à ce qu’il autorise fiscalement.
La fiscalité : le dispositif Jeanbrun a déplacé la frontière
Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024, sans successeur pendant quatorze mois. Le vide a été comblé par un mécanisme différent, qui ne réduit plus l’impôt mais réduit le revenu imposable. La nuance semble technique. Elle change le profil de l’investisseur gagnant, et la façon dont neuf et ancien se comparent, puisque les deux y accèdent désormais.
L’amortissement, ouvert au neuf comme à l’ancien rénové
Amortir consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme une usure comptable. Le dispositif Jeanbrun, en vigueur du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, transpose ce mécanisme à la location nue. Il était jusque-là réservé au meublé.
La base amortissable retient 80 % du prix d’acquisition, le terrain étant forfaitairement écarté pour 20 %. Le taux dépend du niveau de loyer accepté : plus le loyer est encadré, plus le taux monte.
| Catégorie de loyer | Neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
| Plafond annuel d’amortissement | 8 000 à 12 000 € | 10 700 € |
Sur un appartement neuf à 200 000 € loué au plafond intermédiaire, la base atteint 160 000 € et l’amortissement annuel 5 600 €. À une TMI de 30 % (la tranche marginale d’imposition, le taux qui frappe votre dernier euro de revenu), prélèvements sociaux compris, l’économie tourne autour de 2 600 € par an.
Les contreparties sont lourdes. Neuf ans d’engagement, immeuble collectif obligatoire, plafonds de loyers et de ressources du locataire, régime réel imposé, interdiction de louer à un proche. Les maisons individuelles sont exclues, neuves comme anciennes.
Dans l’ancien, l’accès se paie en travaux : au moins 30 % du prix d’acquisition, avec une classe A, B ou C au DPE à l’arrivée. Sur un bien à 200 000 €, cela représente 60 000 € de chantier. Le seuil, initialement fixé à 20 %, a été relevé pendant les débats parlementaires.
Ce que l’ancien garde pour lui
Le déficit foncier reste le levier le plus souple. Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, le négatif s’impute sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 € par an. Le plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027. Le report du surplus court sur dix ans.
Le dispositif Denormandie survit lui aussi jusqu’au 31 décembre 2027. Il offre 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient en réduction d’impôt, sur 6, 9 ou 12 ans. Conditions : une commune labellisée Action cœur de ville ou couverte par une opération de revitalisation, et des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Le plafond d’investissement s’arrête à 300 000 € par an et deux logements.
Le LMNP conserve son amortissement, que le budget 2026 n’a finalement pas raboté. Son avantage structurel tient au régime micro : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes, contre 30 % jusqu’à 15 000 € en micro-foncier. Un studio meublé à 9 000 € de loyers annuels sort ainsi 4 500 € de base imposable, sans comptabilité.
Une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt dû : les 21 % du Denormandie entrent donc dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer. Une déduction se soustrait du revenu imposable avant calcul : l’amortissement Jeanbrun et le déficit foncier échappent à ce plafond. Plus votre TMI est haute, plus la déduction rapporte, alors que la réduction produit le même effet pour tous.
Ces leviers visent des profils distincts. Le déficit foncier majoré et l’amortissement Jeanbrun peuvent se suivre sur un même bien, travaux d’abord, amortissement ensuite, mais l’articulation exacte se vérifie au cas par cas.
L’amortissement est un différé d’impôt, pas une exonération
Les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans la plus-value au moment de la revente. La règle s’applique au LMNP depuis 2025, en application de la loi Le Meur. Le dispositif Jeanbrun reprend le même principe.
L’arithmétique se lit vite. Sur neuf ans, 50 400 € amortis viennent gonfler la plus-value imposable d’autant. Au taux forfaitaire de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattement pour durée de détention, la facture atteint environ 18 000 €.
L’avantage n’est pas nul pour autant. Vous récupérez de la trésorerie chaque année pendant neuf ans, et l’abattement pour durée de détention efface progressivement la plus-value : totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux.
La conclusion pratique est simple. L’amortissement récompense les détentions longues et pénalise les reventes rapides. Un investisseur qui envisage de sortir au bout de huit ans a intérêt à recalculer l’opération sans lui. Le neuf est le plus exposé à ce piège, puisque sa surcote demande déjà du temps pour s’effacer.
Amortissement, déficit foncier ou réduction : le calcul selon votre TMI.
Les risques : DPE, travaux et délai de livraison
Le risque n’est pas symétrique. L’ancien expose à un risque technique et réglementaire, chiffrable avant l’achat. Le neuf expose à un risque de délai et de valorisation, plus difficile à voir au moment de signer. Les deux se traitent, à condition de les avoir identifiés dans le plan de financement.
La réforme du DPE de janvier 2026 a redistribué 850 000 logements
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le DPE (le diagnostic de performance énergétique) est passé de 2,3 à 1,9. L’arrêté du 13 août 2025 l’a acté. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent du statut de passoire, sans le moindre travaux.
Le calendrier d’interdiction, lui, n’a pas bougé. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Les délais sont décalés en outre-mer. Le gel des loyers frappe déjà les F et les G depuis août 2022 : impossible de revaloriser le loyer au renouvellement du bail.
Pour un acheteur, la conséquence est concrète. Un DPE établi avant 2026 peut sous-estimer la classe réelle d’un bien tout électrique. La décote négociée sur une prétendue passoire perd alors son fondement. L’attestation actualisée se télécharge gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Sur les 4,8 millions de passoires recensées au 1er janvier 2023, environ 850 000 changent d’étiquette au 1er janvier 2026 sans travaux. Un appartement chauffé à l’électricité classé F en 2024 peut être un E aujourd’hui, donc louable jusqu’en 2034. Le vendeur qui l’ignore accepte parfois une décote injustifiée, l’acheteur qui l’ignore paie trop cher un bien déjà conforme.
Le neuf échappe entièrement à ce sujet. La RE2020 garantit une classe A ou B à la livraison, hors de tout calendrier d’interdiction pour les décennies à venir.
En VEFA, 18 à 24 mois sans loyer
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan) impose un décalage. Entre la réservation et la remise des clés, comptez 18 à 24 mois. Pendant ce délai, aucun loyer n’entre, alors que le crédit a déjà commencé à coûter.
Les appels de fonds suivent un calendrier légal : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux, le solde à la livraison. La banque débloque au fil de l’eau et facture des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà versées.
Sur un prêt de 240 000 € à 3,26 %, ces intérêts représentent souvent 6 000 € à 9 000 € cumulés avant la première quittance de loyer. Cette ligne manque dans beaucoup de plans de financement, particulièrement lorsqu’on cherche à investir dans le locatif sans apport.
En contrepartie, le neuf apporte un filet de sécurité. La garantie financière d’achèvement protège contre la défaillance du promoteur. La garantie de parfait achèvement couvre un an, la biennale deux ans, la décennale dix ans.
Trancher selon votre situation
Aucun des deux marchés ne gagne dans l’absolu. Le bon arbitrage dépend de votre tranche d’imposition, de votre horizon de détention et de votre capacité à piloter des travaux. Une quatrième variable départage souvent : le temps que vous pouvez consacrer au projet.
- Frais d’acquisition à 2 ou 3 % du prix
- Aucun gros travaux pendant dix ans, décennale incluse
- DPE A ou B, hors calendrier d’interdiction
- Surcote de 15 à 25 % au mètre carré
- 18 à 24 mois sans loyer en VEFA
- 5 à 8 % brut contre 3 à 5 % dans le neuf
- Déficit foncier, Denormandie, LMNP au réel
- Mise en location immédiate, emplacements centraux
- DMTO à 6,32 % dans 83 départements
- Travaux et DPE à piloter soi-même
Trois situations où le neuf l’emporte
Première situation : une TMI à 41 % ou plus, avec l’envie d’une gestion allégée. L’amortissement Jeanbrun à 5,5 % sur un loyer très social produit alors un effet fiscal supérieur à ce que rapporterait un point de rendement brut supplémentaire dans l’ancien. La contrainte de loyer plafonné se digère mieux quand l’économie d’impôt compense la décote.
Deuxième situation : un marché où l’écart de prix entre neuf et ancien tombe sous 10 %. Le cas se rencontre dans les zones tendues où l’ancien de qualité se raréfie, ou dans les programmes en fin de commercialisation où le promoteur consent une remise.
Troisième situation : un premier achat locatif, sans compétence technique ni réseau d’artisans. Dix ans sans gros travaux valent une décote de rendement, surtout à distance du bien. L’erreur classique consiste à acheter un ancien à rénover à 400 km de chez soi.
Ces trois cas partagent un point commun : ils supposent une détention longue, au moins dix à douze ans. En dessous, la surcote d’entrée n’a pas le temps de s’effacer.
Trois situations où l’ancien l’emporte
Première situation : un objectif de rendement supérieur à 6 %, avec la capacité de suivre un chantier. Le prix d’entrée plus bas et la marge de négociation sur un bien à rafraîchir créent une plus-value latente que le neuf ne propose jamais.
Deuxième situation : des revenus fonciers existants, déjà taxés à 30 % ou 41 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le déficit foncier vient les effacer, puis mord sur le revenu global. L’effet est immédiat, sans engagement de durée ni plafond de loyer.
Troisième situation : une ville moyenne éligible au Denormandie, avec une tension locative réelle. La réduction d’impôt de 21 % sur douze ans se combine à un prix au mètre carré deux à trois fois inférieur à celui d’une métropole.
Le point commun de ces trois cas tient au temps disponible. L’ancien rémunère le travail : sélection, négociation, pilotage des travaux, choix du régime fiscal. Le neuf achète ce travail au prix de la surcote.
Combien d’années faut-il détenir ce bien pour que l’écart de prix d’entrée soit effacé par l’écart de charges et d’impôt ? Sur un différentiel de 31 000 € et un gain net annuel de 2 600 €, la réponse tourne autour de douze ans. Si votre horizon est plus court, le calcul penche vers l’ancien, quel que soit le discours commercial.
Ce seuil de bascule se recalcule pour chaque opération. Il dépend du prix négocié, du taux d’amortissement retenu et de la fiscalité de votre foyer, pas d’une règle générale applicable à tous les marchés.
Le seuil de bascule croise votre TMI, votre horizon et le marché visé.
Questions fréquentes
Un logement reste-t-il neuf au sens fiscal après cinq ans ?
L’article 257 du CGI qualifie de neuf un immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Cette borne compte surtout pour la TVA applicable aux ventes réalisées par un professionnel. Pour un particulier, la revente relève des droits de mutation dès le premier jour, même si le logement n’a jamais été habité. C’est pour cette raison qu’un appartement livré en 2021 et revendu en 2026 se négocie au prix de l’ancien de son quartier, et non au tarif d’un programme neuf.
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il à une maison individuelle ?
Non. Le dispositif réserve l’amortissement aux logements situés dans des immeubles collectifs, neufs comme anciens. Une maison neuve en lotissement en est exclue, quelle que soit sa performance énergétique. Son propriétaire peut toujours la louer nue au régime réel des revenus fonciers, avec déduction des charges et du déficit, mais sans amortissement. Cette exclusion réduit fortement l’intérêt du neuf en zone périurbaine, où l’offre est majoritairement pavillonnaire.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus locatifs ?
Le traitement dépend du régime. En location nue, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers : ils sont rattachés au prix de revient du bien, où ils réduiront la plus-value à la revente. En LMNP au réel, ils sont déduits en charge la première année ou intégrés à la base amortissable. Sur 15 000 € de frais, l’écart de traitement pèse plusieurs milliers d’euros et pousse beaucoup d’investisseurs vers le meublé dès la première année.
Faut-il acheter une passoire thermique pour profiter de la décote ?
La stratégie fonctionne, à trois conditions. Le devis de rénovation doit être signé avant l’offre d’achat, pas estimé au jugé. Le DPE doit dater de 2026 ou être réactualisé, puisque la réforme du 1er janvier a reclassé 850 000 logements. La sortie doit être prévue dès le départ : déficit foncier majoré à 21 400 €, Denormandie, ou travaux à 30 % pour basculer vers l’amortissement Jeanbrun. Sans l’un de ces trois éléments, la décote n’est qu’un report du problème.
Quel budget travaux prévoir pour un appartement ancien ?
Un rafraîchissement (peintures, sols, sanitaires) tourne autour de 250 € à 500 € du mètre carré. Une rénovation lourde avec reprise de l’électricité, de la plomberie et de l’isolation dépasse souvent 1 000 € du mètre carré. Pour accéder au Denormandie, les travaux doivent atteindre 25 % du coût total de l’opération. Pour l’amortissement Jeanbrun dans l’ancien, le seuil monte à 30 % du prix d’acquisition. Les deux seuils portent sur des assiettes différentes, ce qui change le calcul selon le dispositif visé.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.