Le démembrement de propriété consiste à découper un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne l’usage et les revenus, et la nue-propriété, qui donne les murs sans leur jouissance. Ce découpage n’a rien d’un montage exotique. Il figure dans le Code civil depuis 1804 et sert chaque année à des milliers de transmissions familiales.
Son intérêt fiscal tient en une idée. Quand des parents donnent la nue-propriété et gardent l’usufruit, les droits ne portent que sur une fraction de la valeur du bien. Au décès, l’enfant récupère la pleine propriété sans payer un euro de plus. C’est l’un des leviers centraux pour réduire les droits de succession et de donation, à condition d’en mesurer aussi les contraintes.
Démembrement de propriété : qui détient quoi ?
Avant de parler d’impôt, il faut comprendre ce que chacun possède réellement. La plupart des déconvenues viennent d’un partage des rôles mal anticipé entre parents et enfants.
Être propriétaire, c’est pouvoir utiliser un bien, en percevoir les revenus et en disposer. L’usufruitier garde les deux premiers droits. Le nu-propriétaire détient le troisième et deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit (article 578 du Code civil).
Usufruit et nue-propriété : trois droits partagés en deux
Les juristes décomposent la propriété en trois attributs : l’usus (se servir du bien), le fructus (en toucher les fruits, comme les loyers) et l’abusus (le vendre ou le transformer). L’usufruitier réunit usus et fructus. Il habite le logement ou le loue et encaisse les loyers à son nom.
Le nu-propriétaire n’a ni l’usage ni les revenus. Il ne peut pas non plus vendre seul le bien entier. Il peut seulement céder sa nue-propriété, ce qui trouve rarement preneur hors cadre familial. Sa position ressemble à celle d’un héritier dont l’héritage serait déjà inscrit à son nom chez le notaire.
Qui paie quoi : charges, travaux et taxe foncière
Le Code civil répartit les dépenses. L’usufruitier assume l’entretien courant (article 605). Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, que l’article 606 limite aux gros murs, aux voûtes, aux poutres et aux couvertures entières. Une toiture refaite à 25 000 € incombe donc à l’enfant, même s’il n’occupe pas le bien.
La taxe foncière est due par l’usufruitier, comme le prévoit l’article 1400 du CGI (Code général des impôts). Ces règles restent supplétives : l’acte notarié peut les aménager. Une convention claire évite qu’un parent âgé et un enfant se renvoient la facture d’un ravalement.
Usufruit viager ou usufruit temporaire
L’usufruit le plus courant est viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. C’est le cas dans la donation avec réserve d’usufruit, où le parent garde la jouissance jusqu’à la fin de sa vie. L’usufruit peut aussi être temporaire, fixé pour une durée précise, par exemple 15 ans.
Le démembrement temporaire sert surtout à l’investissement, comme l’achat de nue-propriété de parts de SCPI ou d’un logement neuf loué par un bailleur social. Il sert aussi à la donation temporaire d’usufruit à un enfant étudiant ou à une association. Une personne morale ne peut pas détenir un usufruit plus de 30 ans (article 619 du Code civil).
Le barème de l’article 669 du CGI : la valeur de chaque droit
Pour taxer une donation ou une succession démembrée, l’administration a besoin d’un prix pour chaque droit. Elle le tire d’un barème légal, inchangé depuis 2004, qui dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier.
Le tableau selon l’âge de l’usufruitier
Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit durera longtemps, et plus il vaut cher. La nue-propriété vaut le complément. L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès, en années révolues.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Le barème fonctionne par paliers de dix ans. Une donation consentie à 70 ans taxe 60 % de la valeur, la même à 71 ans en taxe 70 %. Ce saut de dix points pousse beaucoup de familles à signer avant un anniversaire charnière. Pour un couple, chaque moitié du bien s’évalue avec l’âge de son propre usufruitier.
Usufruit temporaire : 23 % par tranche de dix ans
Un usufruit à durée fixe s’évalue autrement : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l’âge (article 669 II du CGI). La règle joue « sans fraction » : toute période entamée compte en entier. Un usufruit de 3 ans vaut donc 23 %, comme un usufruit de 10 ans.
Un usufruit de 11 ou de 20 ans vaut 46 %. Cette évaluation ne peut pas dépasser celle d’un usufruit viager au même âge. Le piège est fréquent : une donation temporaire d’usufruit de 12 ans à un enfant coûte autant de droits qu’une donation de 20 ans.
Valeur fiscale et valeur économique : deux mesures
Le barème de l’article 669 s’impose pour calculer les droits de donation et de succession. Il ne vaut pas forcément pour une vente. Quand un investisseur achète la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI, le prix suit une valeur économique, fondée sur les loyers abandonnés et la durée.
Les deux mesures divergent parfois nettement. Une nue-propriété de 15 ans s’achète couramment entre 55 % et 65 % de la pleine propriété, alors que le barème temporaire lui attribuerait 54 %. Lors d’un partage entre héritiers, le notaire peut aussi retenir une valeur économique, sans lien avec le calcul fiscal.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Donation avec réserve d’usufruit : combien d’impôt en moins ?
C’est l’usage roi du démembrement. Les parents transmettent la nue-propriété de leur bien de leur vivant, conservent l’usufruit et continuent d’habiter ou de louer comme avant. Le gain se mesure en deux temps : au jour de la donation, puis au décès.
Exemple chiffré : un bien de 400 000 € et deux enfants
Prenons une mère veuve de 72 ans, propriétaire d’un appartement de 400 000 €, avec deux enfants. Chaque enfant dispose d’un abattement de 100 000 €, c’est-à-dire une part transmise sans impôt (article 779 du CGI). Au-delà, le barème en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 %.
| Par enfant | Donation en pleine propriété | Donation de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Valeur transmise | 200 000 € | 140 000 € (70 %) |
| Après abattement | 100 000 € | 40 000 € |
| Droits à payer | 18 194 € | 6 194 € |
L’économie atteint 12 000 € par enfant, soit 24 000 € pour la famille. À 70 ans révolus au lieu de 72, la nue-propriété ne vaudrait que 60 %, soit 120 000 € par enfant. Les droits tomberaient alors à 2 194 € chacun. Les frais de notaire d’une donation s’ajoutent, eux aussi calculés sur la valeur de la nue-propriété.
Au décès, la pleine propriété revient sans droits
Le second avantage est le plus puissant. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. Cette réunion « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe », selon l’article 1133 du CGI. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouvelle déclaration de succession sur ce bien.
La hausse de valeur du bien entre la donation et le décès échappe donc aussi à l’impôt. Si l’appartement passe de 400 000 € à 520 000 € en quinze ans, les 120 000 € de plus-value latente ne sont jamais taxés en droits de succession. L’abattement de 100 000 €, lui, se recharge quinze ans après la donation.
Les garde-fous du fisc : article 751, abus de droit et quasi-usufruit
L’administration surveille les démembrements montés à la dernière minute. L’article 751 du CGI présume qu’un bien détenu en usufruit par le défunt et en nue-propriété par son héritier fait partie de la succession. Cette présomption tombe si la donation a été faite régulièrement plus de trois mois avant le décès.
Sur une somme d’argent, l’usufruitier peut dépenser les fonds et doit les rendre au décès : c’est le quasi-usufruit. Depuis la loi de finances 2024, cette dette de restitution n’est plus déductible de la succession (article 774 bis du CGI), sauf exceptions comme l’usufruit légal du conjoint survivant.
Le montage classique qui consistait à vendre un bien démembré, laisser le parent dépenser le prix puis déduire la dette au décès est donc largement neutralisé. Une donation consentie quand le donateur se sait condamné peut aussi être requalifiée en abus de droit, avec une majoration pouvant atteindre 80 %.
Fiscalité courante d’un bien démembré
Une fois la donation signée, le bien vit plusieurs années, parfois plusieurs décennies, sous ce régime. Revenus, impôt sur la fortune immobilière et revente obéissent alors à des règles propres.
Revenus fonciers et IFI : l’usufruitier en première ligne
Les loyers sont imposés chez l’usufruitier, qui les encaisse. Pour l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net), l’usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire n’y déclare rien, sauf exceptions comme l’usufruit légal du conjoint.
Côté nu-propriétaire, les grosses réparations qu’il finance peuvent créer un déficit foncier, c’est-à-dire des charges supérieures aux revenus. L’article 156 du CGI l’autorise à l’imputer sur son revenu global si le démembrement vient d’une succession ou d’une donation familiale. Pour un enfant fortement imposé, une toiture de 25 000 € peut ainsi réduire son propre impôt.
Vendre un bien démembré : prix partagé et plus-value
La vente du bien entier exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. À défaut de convention, le prix se répartit selon le barème de l’article 669, apprécié au jour de la vente. Chacun calcule ensuite sa plus-value sur sa propre quote-part, avec ses abattements pour durée de détention.
Un point échappe souvent aux familles. Si le parent usufruitier occupe le logement comme résidence principale, l’exonération ne couvre que sa part. Les enfants nus-propriétaires, qui n’y habitent pas, restent imposables à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur leur fraction, après abattements.
Quand le démembrement ne vaut pas le coup
Le démembrement brille sur le papier, mais il fige une situation pour longtemps. Avant de signer, trois questions méritent une réponse honnête : le donateur en a-t-il les moyens, la famille est-elle soudée, et existe-t-il plus simple ?
Le donateur perd la main sur son bien
Une donation est irrévocable. Le parent ne peut plus vendre son appartement pour financer une maison de retraite sans l’accord de ses enfants. Avec un hébergement en Ehpad qui dépasse souvent 2 000 € par mois, ce verrou pèse lourd. Une clause de remploi ou de réversion d’usufruit au conjoint limite ce risque, à prévoir dès l’acte.
Le démembrement suppose aussi une entente durable. Un enfant en instance de divorce ou en difficulté financière détient un droit que ses créanciers peuvent saisir. Si le donateur a moins de 60 ans, la nue-propriété vaut 50 % ou moins de la valeur : l’économie reste réelle, mais l’attente du dénouement peut durer trente ans.
Les solutions à combiner ou à préférer
Le démembrement se combine souvent avec la donation-partage, qui fige la valeur des lots au jour de l’acte et évite les conflits au moment du décès. Une simple donation et ses abattements suffit parfois quand le patrimoine reste modeste. Sous 200 000 € par enfant et par parent, l’abattement couvre déjà presque tout.
Pour un chef d’entreprise, le pacte Dutreil exonère 75 % de la valeur des titres transmis et se cumule avec une donation de la nue-propriété. La meilleure stratégie tient rarement à un seul outil. Elle articule ces leviers pour transmettre son patrimoine en limitant les droits, à l’échelle de toute une vie.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Quel âge retenir quand les deux parents donnent la nue-propriété ?
Chaque parent donne sa propre moitié, évaluée avec son propre âge. Si le père a 72 ans et la mère 68 ans sur un bien de 400 000 €, la moitié du père est taxée sur 70 % et celle de la mère sur 60 %. La nue-propriété transmise vaut alors 140 000 € plus 120 000 €, soit 260 000 €. Chaque enfant profite de deux abattements de 100 000 €, un par parent.
L’usufruitier peut-il vendre le bien sans le nu-propriétaire ?
Non. Chacun peut céder son propre droit, mais la vente du bien entier exige la signature des deux. L’usufruitier peut en revanche louer le logement seul, sauf pour un bail rural ou commercial, qui requiert l’accord du nu-propriétaire. En cas de blocage, seul le juge peut autoriser certains actes. D’où l’intérêt de prévoir dans l’acte de donation ce qui se passera en cas de vente.
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
La nue-propriété entre dans sa succession et passe à ses propres héritiers, par exemple son conjoint ou ses enfants. Elle est taxée selon le barème de l’article 669, avec l’âge de l’usufruitier au jour du décès. L’usufruitier conserve ses droits jusqu’à sa mort. Une clause de retour conventionnel dans l’acte permet au parent de récupérer le bien si l’enfant décède sans descendance.
Le démembrement est-il possible sur une assurance-vie ?
Oui, par une clause bénéficiaire démembrée : le conjoint reçoit l’usufruit des capitaux, les enfants la nue-propriété. Le conjoint dispose alors d’un quasi-usufruit sur les sommes et doit les restituer à son décès. Cette dette de restitution reste déductible de sa succession, car l’assurance-vie fait partie des exceptions prévues par l’article 774 bis du CGI. La rédaction de la clause doit être précise.
Faut-il passer par un notaire pour démembrer un bien ?
Pour un bien immobilier, oui : la donation doit être constatée par acte notarié puis publiée au service de la publicité foncière. Pour des titres ou de l’argent, un don manuel déclaré reste possible, mais le notaire sécurise les clauses de réversion, de remploi et de retour. Ses honoraires et les taxes sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ce qui les réduit d’autant.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.