Le millésime 2026 du formulaire 2042-C-PRO a supprimé la case 5ND. Des centaines de milliers de loueurs y reportaient leurs recettes depuis des années. Trois cases distinctes la remplacent désormais, selon la nature exacte de la location. La majorité des tutoriels encore en ligne n’ont pas été corrigés.
Déclarer un LMNP ne consiste jamais à recopier des loyers dans une case choisie au hasard. Le statut de loueur en meublé non professionnel range vos recettes dans les BIC, les bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie fiscale des activités commerciales. La location nue relève, elle, des revenus fonciers. Cette frontière commande le formulaire, le calendrier et parfois une liasse fiscale entière.
Ce guide détaille les cases du millésime 2026, les deux calendriers du micro et du réel, et ce qui reste rattrapable une fois l’échéance passée. Les avis d’impôt sur les revenus 2025 arrivent entre le 24 et le 31 juillet 2026, et le service de correction en ligne ouvre le 29 juillet 2026.
Ce que déclarer en LMNP implique réellement
Avant de chercher une case, trois points conditionnent toute la suite : la catégorie fiscale de vos recettes, l’existence d’un numéro d’identification, et le régime sous lequel vous êtes placé. Les erreurs les plus coûteuses se logent à ce stade, pas dans le remplissage.
Des BIC, pas des revenus fonciers
La location d’un local d’habitation meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le principe figure à l’article 35 du CGI. Concrètement, le fisc traite votre appartement meublé comme une petite activité commerciale, pas comme un patrimoine qui produit un loyer passif.
La conséquence est mécanique. Vous ne remplissez jamais la déclaration 2044, réservée à la location nue. Vous remplissez la 2042-C-PRO, l’annexe professionnelle de la déclaration de revenus. Un bailleur qui possède un studio meublé et un T3 vide remplit donc les deux formulaires, chacun avec sa logique propre.
Un logement est meublé s’il comporte les éléments listés par le décret du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, luminaires, matériel d’entretien. Un lit et une table de camping ne suffisent pas. En cas de contrôle, une location meublée insuffisamment équipée bascule en revenus fonciers, ce qui fait tomber l’amortissement.
Un SIRET avant toute déclaration
Une activité commerciale s’immatricule. Depuis 2023, la déclaration de début d’activité passe par le guichet unique de l’INPI, sur formalites.entreprises.gouv.fr. Vous obtenez un numéro SIRET, l’identifiant de votre activité auprès de l’administration, et un rattachement à un service des impôts des entreprises.
La formalité doit intervenir dans les quinze jours suivant la mise en location. Le SIRET se reporte ensuite sur la 2042-C-PRO chaque année. Sans lui, la déclaration reste possible mais l’activité n’existe pas administrativement, ce qui bloque la télétransmission d’une liasse au régime réel.
Le SIRET déclenche aussi la cotisation foncière des entreprises, un impôt local dû par toute activité professionnelle. La déclaration initiale 1447-C-SD se dépose l’année du début d’activité, avec une exonération la première année. Beaucoup de loueurs découvrent cet avis en décembre de la deuxième année.
Deux régimes, deux documents à produire
Le micro-BIC est un régime forfaitaire. Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration retranche seul un pourcentage censé représenter vos charges. Aucun justificatif, aucune comptabilité, une seule ligne à remplir. Le régime réel fonctionne à l’inverse : vous déduisez vos charges pour leur montant exact et vous amortissez le bien.
- Une seule case sur la 2042-C-PRO
- Aucune comptabilité à tenir
- Aucune charge réelle déductible
- Aucun déficit possible
- Charges déduites à l’euro près
- Amortissement du bien et du mobilier
- Déficit reportable dix ans
- Liasse fiscale 2031 obligatoire
La différence de charge de travail explique pourquoi tant de bailleurs restent au micro par défaut. Elle explique aussi pourquoi ils paient de l’impôt sur des loyers qui, au réel, seraient effacés. Le calcul d’arbitrage mérite d’être refait chaque année, il figure dans notre comparatif entre le régime réel et le micro-BIC.
Micro-BIC : la case 5ND n’existe plus
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci les abattements des locations de courte durée. L’administration en a tiré les conséquences sur le formulaire, en séparant trois situations qui partageaient auparavant deux cases. Le changement est passé largement inaperçu pendant la campagne.
Les trois cases du millésime 2026
Jusqu’aux revenus 2024, la déclaration distinguait les locations meublées en général, cases 5ND et suivantes, des meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, cases 5NG et suivantes. Le formulaire 2026 sépare désormais la longue durée, le tourisme non classé et le tourisme classé.
| Nature de la location | Case (déclarant 1) | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|---|
| Location meublée à l’année | 5NI | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 5NG | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 5NH | 30 % | 15 000 € |
Les cases 5OI, 5OG et 5OH correspondent au second déclarant du foyer, les cases 5PI, 5PG et 5PH aux personnes à charge. Vous inscrivez le montant brut encaissé, charges locatives comprises, sans retrancher l’abattement vous-même. L’administration l’applique automatiquement au moment du calcul.
Le classement vaut vingt points d’abattement
Un meublé de tourisme classé conserve un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €. Le même bien non classé tombe à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond. Sur 20 000 € de recettes saisonnières, la base imposable passe de 10 000 € à 14 000 €.
Le classement s’obtient auprès d’un organisme accrédité, pour un coût moyen de 200 à 400 €, et vaut cinq ans. À une tranche marginale d’imposition de 30 %, soit le taux qui s’applique à la dernière tranche de vos revenus, l’écart de base ci-dessus représente environ 1 900 € d’impôt et de prélèvements sociaux par an.
Le dépassement du plafond de 15 000 € bascule d’office au régime réel l’année suivante. Un loueur saisonnier non classé qui encaisse 18 000 € n’a donc plus le choix. Ce basculement subi surprend chaque année des propriétaires qui n’ont tenu aucune comptabilité.
Ce que le micro-BIC vous interdit
L’abattement forfaitaire remplace toutes vos charges, sans exception. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurance : rien ne se déduit en plus. Un bailleur qui vient d’acheter à crédit supporte souvent 80 % de charges réelles pour 50 % d’abattement forfaitaire.
Le micro-BIC ne génère jamais de déficit. Même si vos charges dépassent vos loyers, l’abattement s’applique et une base imposable subsiste. Vous payez de l’impôt sur une activité qui vous coûte de l’argent. C’est la situation typique des trois premières années d’un investissement financé.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Régime réel : la liasse 2031 avant le report
Le régime réel impose une comptabilité commerciale et une déclaration professionnelle distincte. Le résultat calculé dans cette déclaration remonte ensuite sur votre déclaration personnelle. Deux documents, deux échéances, dans cet ordre obligatoirement.
Deux échéances, jamais une seule
La liasse fiscale se compose de la déclaration 2031-SD et de ses annexes 2033-A à 2033-G. Elle contient le bilan, le compte de résultat et le tableau des amortissements. Pour les revenus 2025, la date limite de télétransmission était fixée au 20 mai 2026.
Cette liasse ne se dépose pas depuis l’espace particulier. Elle transite par le canal EDI-TDFC, une transmission informatique réservée aux professionnels, via un logiciel spécialisé ou un cabinet. Le résultat obtenu se reporte ensuite sur la 2042-C-PRO, dont l’échéance dépendait du département : 21 mai, 28 mai ou 4 juin 2026.
Quelle case pour le résultat
Au réel, vous ne reportez pas vos loyers mais le résultat de la liasse. Un bénéfice se place en case 5NA, un déficit en case 5NY. Les déficits des années antérieures non encore imputés se ventilent dans les cases 5GA à 5GJ, une par millésime d’origine.
Ce déficit ne s’impute jamais sur votre salaire. Il reste enfermé dans la catégorie des BIC non professionnels et s’utilise pendant dix ans sur les bénéfices meublés futurs. Négliger les cases 5GA à 5GJ revient à laisser expirer un crédit d’impôt latent.
L’article 11 de la loi de finances pour 2025 a supprimé l’agrément des organismes de gestion agréés et la réduction d’impôt de l’article 199 quater B, plafonnée à 915 €. Elle s’est appliquée pour la dernière fois aux revenus 2024. La majoration du bénéfice des non-adhérents avait déjà disparu avec les revenus 2023. Adhérer ou non ne change donc plus rien à votre impôt, et vos frais de comptabilité sont désormais déductibles en totalité.
Cette réforme explique les contradictions entre les guides en ligne sur les cases 5NA, 5EA ou 5KA. Ils décrivent des situations qui ne produisent plus aucun écart d’imposition. Fiez-vous aux libellés affichés dans le formulaire en ligne plutôt qu’à un numéro recopié d’un article ancien.
L’amortissement, moteur du régime réel
Amortir consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme une usure comptable, sans rien décaisser. Le terrain, non amortissable, s’écarte d’abord de l’assiette pour 10 à 30 % du prix. Le reste se ventile par composants, du gros œuvre aux aménagements intérieurs.
Sur un bien acquis 200 000 €, la dotation annuelle atteint couramment 5 000 à 6 000 €. Ajoutée aux intérêts et à la taxe foncière, elle efface souvent la totalité du loyer imposable pendant huit à dix ans. Le mécanisme complet est détaillé dans notre page dédiée à l’amortissement en LMNP.
Cet avantage se paie à la revente depuis l’article 84 de la loi de finances pour 2025. Les amortissements déduits se réintègrent dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Les résidences services échappent à cette réintégration, comme l’explique notre analyse de la réforme des amortissements LMNP.
Après l’échéance : corriger, régulariser, vérifier
Le service de déclaration en ligne a fermé le 25 juin 2026. La campagne est close, mais rien n’est figé. Trois situations distinctes se traitent différemment : l’erreur, l’oubli total, et l’avis d’imposition qui applique un taux inattendu.
La correction en ligne ouvre le 29 juillet 2026
Une mauvaise case, un montant brut confondu avec un résultat, un déficit antérieur oublié : tout cela se corrige. Le service dédié est accessible depuis l’espace particulier, sous l’intitulé « Accéder à la correction en ligne ». Un nouvel avis est émis après traitement, et le taux de prélèvement à la source recalculé.
Le service de correction est ouvert du 29 juillet à début décembre 2026. Il est réservé aux contribuables ayant déclaré en ligne. Une déclaration papier passe obligatoirement par une réclamation, possible jusqu’au 31 décembre 2028 pour les revenus 2025.
Certaines données restent hors du champ de la correction en ligne, notamment les changements de situation familiale et l’état civil. Pour ces cas, la réclamation depuis la messagerie sécurisée reste la seule voie. Un mariage survenu en 2025 ne se rattrape donc pas par ce service.
Rien déclaré du tout : ce que coûte le retard
Un dépôt hors délai déclenche une majoration de 10 % de l’impôt dû, prévue à l’article 1728 du CGI. Le taux monte à 20 % après mise en demeure, à 40 % si vous ne répondez pas dans les trente jours, et à 80 % en cas d’activité occulte.
S’y ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, au titre de l’article 1727. Ce taux tombe à 0,10 % lorsque la régularisation est spontanée. Déposer avant toute relance divise donc mécaniquement les intérêts par deux.
Le cas du loueur saisonnier n’ayant jamais rien déclaré mérite une mention. Les plateformes transmettent les revenus à l’administration chaque janvier au titre de la directive DAC7. L’écart entre les données reçues et votre déclaration se détecte automatiquement.
Contrôler le taux de prélèvements sociaux de votre avis
Les prélèvements sociaux réunissent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, appliqués en plus de l’impôt sur le revenu. L’article 12 de la LFSS 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, ce qui hisse le taux global à 18,6 %.
La mesure s’applique dès l’imposition des revenus de 2025, donc sur l’avis reçu cet été. Les bénéfices de location meublée sont concernés, les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. Sur 10 000 € de bénéfice imposable, l’écart représente 140 € par an.
Les plus-values immobilières échappent à la hausse et conservent le taux de 17,2 %. Le loueur meublé supporte donc deux taux différents selon qu’il perçoit des loyers ou qu’il revend, une subtilité détaillée dans notre page sur la plus-value en LMNP.
Préparer la déclaration 2027
La qualité d’une déclaration se joue pendant l’année, pas au printemps suivant. Deux chantiers méritent d’être ouverts dès maintenant, l’un avec une échéance ferme, l’autre étalé sur les mois à venir.
Arbitrer micro ou réel avant le 1er février
L’option pour le régime réel s’exerce avant le 1er février de l’année qu’elle doit couvrir. Une option formulée en février 2027 ne produira ses effets que sur les revenus 2027, déclarés en 2028. Le retard se paie donc d’une année pleine au micro.
L’option se reconduit tacitement chaque année. La renonciation obéit au même calendrier, et suppose d’avoir mesuré le sort des amortissements accumulés. Repasser au micro après plusieurs années de réel efface un stock de charges parfois considérable.
Sécuriser les chiffres pendant l’année
Trois éléments se contrôlent mal a posteriori : la valeur du terrain retenue, la ventilation du prix par composants, et le suivi des amortissements non déduits. Une valeur de terrain fixée à la louche est le premier point examiné en contrôle fiscal.
Conservez également les factures d’acquisition du mobilier et les devis de travaux, en distinguant ce qui constitue une charge de ce qui devient une immobilisation. Les investisseurs positionnés sur une exploitation en résidence services ajoutent à cette liste le suivi de la TVA récupérée et de son délai de régularisation.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
La case 5ND existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. Le millésime 2026 du formulaire 2042-C-PRO l’a remplacée par trois cases : 5NI pour la location meublée à l’année, 5NH pour le meublé de tourisme non classé, 5NG pour le meublé classé et les chambres d’hôtes. Les déclarations 2024 et 2025 utilisaient légitimement la case 5ND, la suppression ne vaut que pour l’avenir.
Peut-on encore corriger sa déclaration LMNP en juillet 2026 ?
Oui, à partir du 29 juillet et jusqu’en décembre 2026, via le service de correction en ligne de l’espace particulier. Cette voie est réservée aux déclarations transmises par internet ou par l’application mobile. Une déclaration papier impose de passer par une réclamation, recevable jusqu’au 31 décembre 2028 pour les revenus 2025.
Faut-il déclarer un LMNP en déficit ?
Oui, l’obligation déclarative existe indépendamment du résultat. Au régime réel, le déficit se porte en case 5NY et se conserve dix ans pour s’imputer sur les bénéfices meublés futurs. Ne pas déclarer une année déficitaire revient à perdre définitivement cette réserve de charges, sans aucun gain immédiat.
Un expert-comptable est-il obligatoire pour la liasse 2031 ?
Non, aucun texte ne l’impose. La contrainte réelle tient à la télétransmission en EDI-TDFC, qui suppose un logiciel agréé ou un cabinet. Les solutions en ligne se situent entre 180 et 400 € par an, un cabinet entre 400 et 900 €. Depuis la suppression du dispositif des OGA, ces frais sont intégralement déductibles du résultat.
Quel taux de prélèvements sociaux sur les revenus LMNP 2025 ?
18,6 %, contre 17,2 % auparavant. La LFSS 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, avec effet dès l’imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Un résultat nul ou déficitaire ne supporte aucun prélèvement.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.