Le dispositif Jeanbrun est le nouveau régime de défiscalisation immobilière qui a succédé au Pinel, fermé depuis le 31 décembre 2024. Adopté par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et applicable jusqu’au 31 décembre 2028, il change complètement de logique. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction de sa valeur, comme une usure comptable, qui vient réduire le revenu imposable. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée, s’ouvre pour la première fois à la location nue. Voici comment il fonctionne, ce qu’il rapporte et le piège que personne ne montre.
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Le dispositif Jeanbrun en clair : ce qui remplace le Pinel
Le Jeanbrun porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Son nom officiel est le statut du bailleur privé. Il s’inscrit dans le plan « Relance logement », censé soutenir la construction après l’effondrement de l’investissement locatif post-Pinel.
Vous achetez un logement, vous le louez nu pendant 9 ans à un loyer plafonné, et en échange vous déduisez chaque année une part de sa valeur de vos revenus, ce qui efface l’impôt sur vos loyers et parfois au-delà.
Un amortissement, pas une réduction d’impôt
C’est la différence la plus importante, et celle qui trompe le plus de monde. Une réduction d’impôt se soustrait directement de l’impôt que vous devez. Une déduction, elle, se soustrait de votre revenu avant le calcul de l’impôt. Le Pinel donnait une réduction. Le Jeanbrun donne une déduction.
Concrètement, l’amortissement Jeanbrun vient diminuer vos revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers nets que vous percevez en location nue. Ces loyers sont normalement imposés à votre tranche d’imposition plus les prélèvements sociaux. En les effaçant, vous ne payez plus d’impôt dessus. Et si la déduction dépasse vos loyers, elle crée un déficit foncier imputable sur le reste de vos revenus.
Conséquence directe : l’intérêt du Jeanbrun dépend entièrement de votre TMI (tranche marginale d’imposition, le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus). Plus elle est haute, plus chaque euro déduit vous rapporte. À 11 % de TMI, le dispositif est faible. À 41 %, il devient un vrai levier.
Pourquoi le Jeanbrun succède au Pinel
Le Pinel coûtait cher à l’État pour un effet jugé décevant sur la construction. Le gouvernement a voulu un mécanisme qui récompense la détention longue et la mise en location à loyer modéré, plutôt qu’un cadeau fiscal calculé une fois pour toutes sur le prix d’achat. Le Jeanbrun aligne donc la location nue sur la logique de la location meublée, où l’amortissement existe depuis longtemps.
Si vous découvrez la fiscalité immobilière, ce dispositif n’est qu’une option parmi d’autres. Pour replacer le Jeanbrun dans le paysage complet, notre guide de la défiscalisation immobilière recense tous les régimes encore ouverts en 2026 et leurs logiques respectives.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
L’amortissement porte sur la valeur du bâti, c’est-à-dire la construction seule, sans le terrain qui ne s’use pas. Le taux dépend de votre engagement de loyer : plus le loyer est bas par rapport au marché, plus le taux est élevé.
Les taux d’amortissement selon le type de logement
Le dispositif distingue trois niveaux de loyer : intermédiaire, social et très social. Chacun ouvre un taux d’amortissement et un plafond annuel différents. Dans le neuf, les taux sont plus généreux que dans l’ancien rénové, où ils restent sous réserve des décrets d’application.
| Type de location | Neuf (collectif) | Ancien rénové | Plafond / an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Attention à un point que beaucoup ignorent : le plafond annuel s’apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par logement. Si vous détenez plusieurs biens Jeanbrun, vous partagez la même enveloppe. Le détail des taux et de leur calcul est traité dans notre page dédiée à l’amortissement Jeanbrun et au déficit foncier.
Sur quelle durée et quel montant total
Vous pouvez amortir jusqu’à environ 80 % du prix d’acquisition du bâti sur la durée. Sur un logement neuf collectif acheté 300 000 €, cela représente une base amortissable d’environ 240 000 €, étalée année après année dans la limite du plafond annuel applicable.
L’amortissement n’est pas le seul levier. Vous déduisez aussi vos charges classiques : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien. L’amortissement s’ajoute à ces déductions pour creuser le résultat foncier, parfois jusqu’au déficit.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global
Quand vos déductions dépassent vos loyers, le résultat foncier devient négatif. Ce déficit foncier s’impute alors sur votre revenu global, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus imposables, salaires compris, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui rend le Jeanbrun attractif même pour un salarié sans autre bien locatif.
Une nuance technique mais utile : les prélèvements sociaux de 17,2 % (la CSG-CRDS et taxes assimilées sur les revenus du patrimoine) frappent les revenus fonciers positifs, mais pas le déficit imputé sur le revenu global. L’économie n’est donc pas la même selon que vous effacez un revenu existant ou que vous créez un déficit.
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Les conditions pour en bénéficier
Le Jeanbrun n’est pas un cadeau sans contrepartie. L’engagement est long et les contraintes de location réelles. Les négliger fait perdre l’avantage de façon rétroactive.
Engagement de location et plafonds
Le bien doit être loué nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum et de façon continue. La location saisonnière ou meublée est exclue. Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources, c’est-à-dire des limites maximales sur le loyer pratiqué et sur les revenus du locataire.
Pour le loyer intermédiaire, ces plafonds reprennent le référentiel du zonage ABC, comme sous le Pinel. Pour les loyers social et très social, ils s’alignent sur ceux de Loc’Avantages et sont fixés par arrêté. Le barème complet est détaillé dans notre page sur les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.
Neuf, ancien, DPE : quels biens sont éligibles
Dans le neuf, seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles, généralement achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan). La maison individuelle est exclue. L’acquisition doit intervenir entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
Dans l’ancien, le bien n’est éligible qu’au prix d’une rénovation lourde : des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec à l’arrivée un DPE (diagnostic de performance énergétique, la note de A à G d’un logement) de niveau A ou B. Les conditions précises sont réunies sur notre fiche DPE et performance énergétique en Jeanbrun, et le cas particulier du bâti rénové sur la page Jeanbrun dans l’ancien.
Le Jeanbrun n’est pas cumulable avec la loi Denormandie, la loi Malraux, les Monuments historiques ou le Girardin social sur un même bien. Il reste en revanche compatible avec le déficit foncier renforcé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, jusqu’en 2027.
Avant de signer, vérifiez chaque condition une à une. La liste exhaustive figure sur notre page conditions du dispositif Jeanbrun, car une seule contrainte non respectée suffit à faire tomber l’avantage.
Combien rapporte vraiment le Jeanbrun ?
Les promoteurs avancent des économies spectaculaires. La réalité dépend de votre TMI, de vos charges réelles et de votre horizon de détention. Voici un cas volontairement simple et honnête.
Cas chiffré : un appartement neuf en loyer intermédiaire
Vous achetez un appartement neuf collectif 220 000 €, dont environ 176 000 € de bâti amortissable. Au taux intermédiaire de 3,5 %, vous déduisez 6 160 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
Si cet amortissement efface 6 160 € de loyers nets qui auraient été taxés, l’économie atteint environ 2 900 € par an pour un foyer à TMI 30 % (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux). À TMI 41 %, elle grimpe vers 3 580 € par an. Sur 9 ans, cela représente entre 26 000 et 32 000 € d’impôt évité.
Ces chiffres restent indicatifs. Ils supposent que vos revenus fonciers absorbent l’amortissement. Au-delà, le surplus crée un déficit qui n’économise que votre TMI, pas les prélèvements sociaux. Pour chiffrer votre propre situation, passez par le simulateur Jeanbrun.
Le piège de la revente : l’amortissement réintégré
Voici le point que les pages commerciales oublient. L’amortissement que vous déduisez pendant la détention n’est pas un cadeau définitif. À la revente, il est en grande partie réintégré dans le calcul de la plus-value, c’est-à-dire le gain entre prix de vente et prix d’achat. Réintégrer signifie réajouter au calcul ce qui avait été déduit.
Pour le LMNP, la réintégration des amortissements à la revente est actée depuis la réforme Le Meur (art. 150 VB III du CGI, loi de finances 2025). Pour le Jeanbrun, l’article 47 de la loi de finances 2026 ne la prévoit pas expressément. Une lecture littérale du texte la rend probable, mais le débat doctrinal reste ouvert. Prudence : intégrez l’hypothèse haute dans vos calculs.
La plus-value suit ensuite le régime des particuliers, avec exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Autrement dit, le Jeanbrun récompense la détention très longue. Une revente rapide reprend une partie de l’avantage gagné. Et revendre avant les 9 ans d’engagement annule purement et simplement le bénéfice fiscal.
Jeanbrun, Pinel ou LMNP : que choisir ?
Le Pinel étant clos, le vrai arbitrage se joue entre la location nue amortie en Jeanbrun et la location meublée au régime réel (LMNP). Les deux amortissent, mais ne s’adressent pas au même investisseur.
- Amortissement du bien et du mobilier
- Aucun plafond de loyer, pas d’engagement de durée
- Gestion plus lourde (meublé, rotation)
- Réintégration en plus-value depuis 2025
- Déficit imputable sur le revenu global (10 700 €)
- Gestion simple en location nue
- Loyers plafonnés, engagement de 9 ans
- Neuf collectif ou ancien lourdement rénové
Jeanbrun ou LMNP au réel
Le Jeanbrun convient au contribuable fortement imposé qui vise le long terme et accepte des loyers encadrés en échange d’une gestion simple. Le LMNP garde l’avantage de la souplesse : pas de plafond de loyer, pas d’engagement, liberté du meublé. Le comparatif chiffré avec l’ancien Pinel est détaillé sur notre page Jeanbrun ou Pinel.
Quand le Jeanbrun ne vaut pas le coup
À TMI 11 %, l’économie est trop faible pour justifier des loyers plafonnés et un engagement de 9 ans. Si votre objectif est de rénover un bien ancien pour le revendre, le déficit foncier classique est souvent plus souple et sans engagement de durée. Pour un centre-ville historique, la loi Malraux ou la loi Denormandie répondent à des logiques différentes.
Le bon réflexe : ne jamais choisir un dispositif d’abord, puis chercher un bien. Choisissez le bien et la zone d’abord, puis le régime fiscal qui colle à votre situation et à votre horizon.
Notre outil croise votre tranche d’imposition et votre projet pour trancher entre Jeanbrun, déficit foncier et LMNP.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Oui. Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Le Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, lui succède avec une logique différente : un amortissement déductible du revenu, et non plus une réduction d’impôt forfaitaire.
Peut-on imputer l’amortissement Jeanbrun sur ses salaires ?
Indirectement, oui. L’amortissement réduit d’abord vos revenus fonciers. S’il crée un déficit, celui-ci s’impute sur votre revenu global, salaires compris, dans la limite de 10 700 € par an. C’est l’une des grandes nouveautés du dispositif.
Une maison individuelle est-elle éligible au Jeanbrun ?
Non dans le neuf : seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles. Une maison ancienne lourdement rénovée peut entrer dans le dispositif, à condition de réaliser au moins 30 % de travaux et d’atteindre un DPE A ou B.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Vous perdez l’avantage fiscal. L’engagement de location de 9 ans est une condition de fond. Une revente anticipée entraîne la remise en cause de l’amortissement déduit, sauf cas de force majeure prévus par la loi.
Le Jeanbrun entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global des niches à 10 000 € par an vise les réductions et crédits d’impôt. Le Jeanbrun étant une déduction du revenu, et non une réduction d’impôt, il échappe à ce plafond.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Certains paramètres du dispositif Jeanbrun restent soumis à décrets d’application. Consultez un professionnel avant tout investissement.