Le tableau d’amortissement LMNP n’est pas une pièce à envoyer au fisc. C’est le document comptable qui justifie chaque euro déduit de vos loyers, composant par composant et année par année. Sans lui, le régime réel ne tient pas devant un contrôle.
Amortir, c’est déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et des meubles, comme une usure comptable. Ce mécanisme est le cœur du statut LMNP et de sa fiscalité : il efface souvent la totalité du revenu imposable, sans aucune sortie d’argent.
Encore faut-il le construire juste. Trois choses font rater la plupart des tableaux : une part de terrain oubliée, des durées fantaisistes, et le plafond de l’article 39 C du CGI ignoré. Voici les durées usuelles, la base de calcul et un exemple complet chiffré.
À quoi sert le tableau d’amortissement en LMNP
Le tableau remplit deux fonctions. Il calcule le montant déductible de l’année, et il garde la trace de ce qui a déjà été déduit depuis l’origine. Cette mémoire sert au moment de la revente, pas seulement à la déclaration annuelle.
Amortir, c’est étaler le prix du bien sur sa durée d’usage
Un logement loué meublé n’est pas une dépense de l’année : il sert vingt, cinquante ou quatre-vingts ans. La comptabilité en déduit donc une part chaque année, au prorata de sa durée d’utilisation. Un bien amorti sur 50 ans ouvre droit à 2 % de sa valeur par an.
L’amortissement est une charge déductible du résultat, pas une réduction d’impôt. Il diminue le bénéfice imposable issu des loyers, et il ne rend donc rien à un bailleur sans revenu locatif. Son gain réel vaut le montant déduit multiplié par votre TMI. La tranche marginale d’imposition est le taux appliqué à la dernière part de vos revenus.
Ce mécanisme n’existe qu’au régime réel. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges, amortissement compris. Le choix entre les deux se tranche avant tout calcul, question traitée dans notre comparatif entre le réel et le micro-BIC en LMNP.
Ce que le tableau doit contenir, ligne par ligne
Chaque composant occupe une ligne distincte, avec sa valeur d’origine, sa durée, son taux annuel et sa date de mise en service. L’amortissement démarre au jour de la mise en location effective, jamais à la date de signature chez le notaire.
La première année est donc calculée au prorata temporis. Un meuble livré le 1er octobre et amorti sur 5 ans ne donne droit qu’à trois mois de dotation, soit un quart de l’annuité pleine. Le solde se décale d’autant sur la dernière année du plan.
Le tableau affiche ensuite trois colonnes de suivi : la dotation de l’exercice, le cumul des amortissements pratiqués et la valeur nette comptable. Cette dernière correspond à ce qui reste à amortir. Ces trois totaux alimentent directement la déclaration.
Obligatoire, ou simplement indispensable ?
Aucun texte n’impose un format de tableau. En revanche, le régime réel oblige à déposer une déclaration de résultats n° 2031-SD et ses annexes. Parmi elles, la 2033-C-SD porte sur les immobilisations et les amortissements. Ces montants viennent du tableau.
La liasse se télétransmet au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Le tableau détaillé reste chez vous, mais l’administration peut le réclamer pendant toute la durée du délai de reprise. Un tableau absent ou incohérent fait tomber la déduction.
Deuxième raison de le soigner : l’amortissement non déduit se reporte sur les exercices suivants sans limite de durée. Ce stock n’existe que si vous pouvez le prouver ligne par ligne, parfois dix ou quinze ans plus tard.
Les durées d’amortissement par composant
Le logement ne s’amortit pas en bloc. Il se découpe en composants qui s’usent à des rythmes différents : une toiture se refait avant les murs porteurs. Chaque composant reçoit sa propre durée et sa propre ligne.
Le tableau des durées et quotes-parts usuelles
Il n’existe pas de barème officiel. Les durées ci-dessous correspondent à l’usage comptable admis pour l’immobilier d’habitation, et les quotes-parts à une ventilation courante de la valeur du bâti, hors terrain.
| Composant | Durée usuelle | Part du bâti |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (murs, fondations, planchers) | 50 à 80 ans | 40 à 45 % |
| Agencements et aménagements intérieurs | 10 à 15 ans | 15 à 20 % |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 ans | 15 à 20 % |
| Toiture et couverture | 25 ans | 8 à 10 % |
| Étanchéité et façade | 15 à 25 ans | 7 à 8 % |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | valeur réelle |
| Terrain | non amortissable | 10 à 20 % du prix total |
Ces fourchettes doivent coller à l’état réel du bien. Un immeuble haussmannien rénové ne porte pas les mêmes durées qu’une résidence des années 1980 avec sa chaudière d’origine. Une ventilation recopiée d’un modèle trouvé en ligne se défend mal en cas de contrôle.
Pourquoi le terrain n’entre jamais dans le calcul
Un terrain ne s’use pas. Il ne perd donc aucune valeur par écoulement du temps, et la comptabilité lui refuse tout amortissement. Sur un appartement, cette part de terrain correspond à la quote-part attachée au lot dans la copropriété.
En pratique, la ventilation retenue va de 10 % en zone détendue à 20 % en zone tendue. Elle grimpe plus haut dans les centres urbains les plus chers, et une maison avec jardin dépasse souvent 30 %.
Le point mérite une justification écrite. Un acte de vente mentionnant la valeur du terrain suffit, à défaut une comparaison avec des ventes de terrains nus du secteur. Une part de terrain minorée à 5 % sans justification est le premier redressement cherché par le vérificateur.
Ce qu’impose vraiment la décomposition par composants
L’article 15 bis de l’annexe II au CGI encadre ce découpage. Un élément se traite séparément quand sa durée d’utilisation diffère de celle de la structure. Il faut aussi qu’il soit remplacé au cours de la vie du bien. Chaque composant identifié reçoit alors son propre plan d’amortissement.
Le texte prévoit une tolérance utile : un élément dont la valeur unitaire reste inférieure à 500 € hors taxes peut ne pas être identifié comme composant. Sur un studio meublé, cela évite de créer une ligne pour chaque petit équipement.
Deux conséquences concrètes. Découper un bien en douze composants ne fait pas gagner d’impôt, puisque le total amorti reste la même base. Et refuser tout découpage, en amortissant tout le bâti sur 50 ans, prive de l’effet accélérateur des composants courts. Le mécanisme est développé dans notre page dédiée à l’amortissement en LMNP.
Construire la base amortissable sans se tromper
Avant de répartir, il faut fixer le montant à répartir. Cette base détermine tout le tableau, et c’est là que se logent les erreurs les plus coûteuses, dans un sens comme dans l’autre.
Prix d’achat, frais de notaire et travaux
La base part du prix payé, commission d’agence incluse. Les frais d’acquisition se traitent au choix du bailleur. L’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI permet de les incorporer au coût du bien ou de les passer en charges de l’année. Cette option est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations acquises.
Les incorporer augmente la base amortissable sur des décennies. Les passer en charges donne une déduction immédiate, souvent plus intéressante la première année où les loyers sont faibles. Sur un achat à 200 000 € dans l’ancien, l’enjeu porte sur 14 000 à 16 000 €.
Les travaux suivent une autre logique. Une réparation ou un entretien se déduit immédiatement en charge. Une amélioration ou un remplacement de composant s’inscrit à l’actif et s’amortit sur sa durée propre, souvent 10 à 15 ans. Les intérêts d’emprunt, eux, restent toujours une charge et n’entrent jamais dans la base.
Cas fréquent du bien déjà possédé qui passe au meublé. La valeur d’inscription au bilan est la valeur réelle du bien au jour de son affectation à l’activité. Oubliez le prix d’achat d’il y a quinze ans : la valeur actuelle est très souvent plus favorable.
Le mobilier et le piège de la règle des 500 €
Le mobilier s’amortit à part, sur 5 à 10 ans selon les postes. Un canapé, un lit, une table et l’électroménager s’usent vite, et leur durée courte produit l’essentiel de la déduction des premières années. Un ameublement complet de T2 pèse 8 000 à 15 000 €.
Une tolérance fiscale autorise à passer directement en charges les matériels et mobiliers dont le prix unitaire hors taxes n’excède pas 500 €. Beaucoup de bailleurs en concluent qu’ils peuvent déduire d’un coup tout leur ameublement, puisque chaque meuble coûte moins que cela.
La doctrine fiscale exclut expressément de cette tolérance l’équipement initial en mobilier d’un local et son renouvellement complet. Peu importe que chaque meuble vaille moins de 500 € hors taxes. Le premier ameublement d’un meublé s’inscrit donc à l’actif et s’amortit. La tolérance ne joue que sur les achats isolés et postérieurs, comme le remplacement d’un lave-linge.
Autre réflexe à garder : un meuble modulable acheté par éléments s’apprécie à son prix global, pas élément par élément. Une cuisine équipée livrée en caissons séparés reste une seule immobilisation. Conservez les factures détaillées, ce sont elles qui fixent chaque ligne du tableau.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Exemple de tableau d’amortissement sur un T2 à 200 000 €
Prenons un T2 ancien acheté 200 000 € commission d’agence incluse. Ajoutons 15 000 € de frais de notaire incorporés au coût et 12 000 € de mobilier. Le terrain est ventilé à 20 %, soit 43 000 € sortis du calcul. La base du bâti ressort à 172 000 €.
La ventilation du bien et les annuités
Chaque composant reçoit sa part du bâti, puis sa durée. La dotation annuelle d’une ligne vaut sa valeur divisée par sa durée. Le total du tableau donne l’amortissement théorique de l’année.
| Ligne du tableau | Valeur | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre (45 %) | 77 400 € | 75 ans | 1 032 € |
| Agencements intérieurs (20 %) | 34 400 € | 15 ans | 2 293 € |
| Installations techniques (17 %) | 29 240 € | 20 ans | 1 462 € |
| Toiture (10 %) | 17 200 € | 25 ans | 688 € |
| Étanchéité et façade (8 %) | 13 760 € | 25 ans | 550 € |
| Mobilier et électroménager | 12 000 € | 6 ans | 2 000 € |
| Terrain | 43 000 € | non amortissable | 0 € |
| Total | 227 000 € | 8 025 € |
Deux lignes portent plus de la moitié de la dotation : les agencements et le mobilier, parce que leurs durées sont les plus courtes. À partir de la septième année, le mobilier est intégralement amorti et la dotation tombe à 6 025 €, sauf rachat de meubles.
La limite de l’article 39 C plafonne la déduction
Ces 8 025 € ne sont pas déductibles d’office. Pour un bailleur particulier, le II de l’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit. La déduction s’arrête au loyer net des autres charges.
Amortissement déductible = loyers acquis moins les autres charges du bien. Ces autres charges comprennent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les honoraires et les charges de copropriété non récupérables. L’amortissement se calcule donc en dernier, après toutes les autres déductions.
Sur notre T2 loué 800 € par mois, les loyers annuels atteignent 9 600 €. Les autres charges pèsent 6 450 €, dont 4 200 € d’intérêts d’emprunt et 900 € de taxe foncière. S’y ajoutent 600 € de charges non récupérables, 500 € de comptabilité et 250 € d’assurance.
Le loyer net ressort à 3 150 €. C’est le montant maximal d’amortissement déductible cette année. Le résultat BIC tombe à zéro, donc aucun impôt ni prélèvement social sur ces loyers, mais le déficit reste impossible par ce biais.
Ce que devient l’amortissement non déduit
Les 4 875 € restants ne sont pas perdus. Ils deviennent un amortissement réputé différé, mis en réserve et déductible des exercices suivants sans limite de durée. Une troisième colonne du tableau suit ce stock année par année.
Ce report devient réellement utile le jour où le crédit s’achève. Les intérêts disparaissent du calcul, le loyer net grimpe mécaniquement, et le stock accumulé vient absorber un bénéfice qui serait devenu imposable. Beaucoup de bailleurs restent ainsi non imposés quinze ans de suite.
Un déficit BIC reste possible en LMNP, mais il vient des autres charges, jamais de l’amortissement. Il s’impute alors uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, pas sur le salaire du foyer.
Les erreurs qui coûtent cher, et l’effet à la revente
Un tableau mal construit se paye deux fois : une première fois sur la déduction annuelle, une seconde au moment de la vente. La seconde addition est devenue nettement plus lourde depuis 2025.
Quatre erreurs fréquentes dans les tableaux
La première est d’amortir le terrain, ou d’en minorer la part pour gonfler la base. La deuxième est de démarrer l’amortissement à la date d’achat au lieu de la mise en location, ce qui crée une annuité fictive.
La troisième consiste à amortir des travaux déjà passés en charges, ou l’inverse, en déduisant d’un coup un remplacement de cuisine qui relevait de l’actif. La quatrième est de déduire l’intégralité de la dotation en oubliant le plafond de l’article 39 C.
Un tableur fait parfaitement le travail, à condition de tenir le cumul par ligne et de ne jamais l’écraser d’une année sur l’autre. Les conséquences d’une erreur restent classiques : rappel d’impôt, intérêts de retard de 0,20 % par mois, et majoration de 40 % si la mauvaise foi est retenue.
Les amortissements reviennent dans la plus-value
L’article 84 de la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, a créé un III à l’article 150 VB du CGI. Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est désormais minoré des amortissements admis en déduction. La mesure vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Un bailleur qui a déduit 60 000 € d’amortissement sur quinze ans voit son prix d’achat fiscal reculer d’autant. Sa plus-value imposable augmente du même montant. Le calcul et les abattements de durée sont détaillés sur notre page consacrée à la plus-value en LMNP. La portée du changement est reprise dans notre analyse de la réforme LMNP 2025 et de la réintégration des amortissements.
Trois exceptions subsistent, listées par le texte. Sont visées les résidences étudiantes et de jeunes en formation, les EHPAD, et les résidences services agréées pour seniors ou personnes handicapées. Les investissements en LMNP en résidence services échappent donc à la réintégration.
Un point rassure : seuls les amortissements effectivement déduits minorent le prix. Le stock d’amortissements différés jamais utilisé ne l’alourdit pas. Votre tableau est la seule pièce capable de distinguer les deux, parfois vingt ans après le premier loyer.
Bail commercial, gestionnaire, revente : un conseiller passe en revue les points qui font perdre de l’argent.
Questions fréquentes
Le tableau d’amortissement LMNP est-il obligatoire ?
Aucun format n’est imposé, mais le document est indispensable. Le régime réel oblige à déposer la déclaration n° 2031-SD et son annexe 2033-C-SD sur les amortissements. Ses montants sortent du tableau. En cas de contrôle, un tableau introuvable fait tomber toute la déduction pratiquée.
Peut-on faire son tableau d’amortissement sur Excel ?
Oui, rien ne l’interdit. La difficulté n’est pas l’outil mais la rigueur : il faut conserver chaque version annuelle, suivre le cumul par composant et tenir le stock d’amortissements différés. Un tableur écrasé chaque année perd exactement l’information qui sert au report et à la revente.
Faut-il choisir des durées courtes pour déduire plus ?
Des durées courtes accélèrent la déduction, mais le plafond de l’article 39 C du CGI la bloque au niveau du loyer net de charges. Au-delà, l’excédent part en report. Raccourcir artificiellement les durées ne fait donc rien gagner, et expose à un redressement si elles ne correspondent pas à l’usure réelle du bien.
Quelle valeur retenir pour un bien acheté il y a dix ans ?
La valeur réelle du bien au jour où il est inscrit à l’actif, pas le prix payé dix ans plus tôt. Un appartement acheté 120 000 € en 2016 vaut peut-être 180 000 € en 2026. S’il passe alors au meublé, il s’amortit sur cette seconde valeur, terrain déduit. L’estimation doit être documentée.
Que se passe-t-il si on repasse au micro-BIC ?
L’abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges, et plus aucun amortissement n’est déduit pendant ces années. Le stock d’amortissements différés n’est pas effacé mais reste gelé. Depuis les revenus 2026, le micro-BIC s’applique sous 83 600 € de recettes. Le seuil tombe à 15 000 €, avec un abattement de 30 %, pour un meublé de tourisme non classé.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.