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Investissement locatif

Investissement locatif
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Qu’est-ce que l’investissement locatif ? C’est quoi l’investissement locatif ?

Acheter un appartement, un local professionnel ou une maison pour en tirer un revenu revient à faire un investissement locatif, durant le temps du bail, qui peut se renouveler. Le bien peut-être acheté totalement ou partiellement à crédit, et les loyers perçus permettront de rembourser tout ou partie des loyers perçus. Pour l’investisseur, le logement entre dans son patrimoine immobilier et le loyer lui permet d’obtenir des revenus complémentaires et éventuellement une défiscalisation. Cette défiscalisation permet d’obtenir une réduction d’impôts, possible via les différents dispositifs d’incitation à l’investissement locatif mis en place par l’Etat.

Pourquoi faire un investissement locatif ?

L’investissement locatif, qui consiste à acheter pour louer, est un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire régulier dont on peut profiter durant sa vie active ou une fois parvenu à l’âge de la retraite. L’acquisition de ces biens pourra ensuite se transmettre aux héritiers. Un patrimoine immobilier se construit au fil du temps. Selon la trésorerie disponible et la rentabilité recherchée, il faut opter pour un type de bien. Un investissement locatif réussi dans le cadre d’une défiscalisation immobilière, augmente le pouvoir d’achat et peut servir de levier pour d’autres projets. Il permet au début de se construire un patrimoine puis ouvre la porte à une réduction d’impôts pour finalement constituer une rente. Mais que déduire des impôts dans le cadre d’un investissement locatif ?. Les investissements locatifs sont souvent encouragés par l’État au moyen de réduction d’impôts. Favoriser l’investissement locatif est une volonté politique. En créant cette niche fiscale, il favorise le renouvellement ou la rénovation du parc immobilier privé, en incitant les particuliers à acquérir des biens en vue d’en tirer des revenus et de défiscaliser. Les différentes solutions de défiscalisation, qu’il s’agisse de la loi Pinel, du LMNP, ou encore de la loi Malraux, sont autant de solutions alternatives existantes pour les investisseurs en quête de réduction d’impôts.

 

Faire un investissement locatif
Faire un investissement locatif

 

En somme, lors d’un investissement immobilier locatif, le financement global du projet s’établit comme suit : le coût du crédit immobilier contracté auprès des banques ou de tout autre établissement bancaire, les revenus perçus des loyers versés par les locataires, la réduction d’impôt accordée selon le type de dispositif utilisé, et enfin la véritable capacité d’épargne restante, consentie par le propriétaire. Plusieurs dispositifs d’aide à l’investissement locatif se sont succédés depuis une dizaine d’années, visant à soutenir le marché de la construction, tout en facilitant l’accession à la propriété, le soutien à la demande locative, et l’aide à la réduction d’impôts. Les anciens dispositifs Loi Robien, loi Scellier, ou encore loi Duflot, en sont l’exemple même. Afin de réussir dans cet acquisition, le propriétaire bailleur a tout intérêt à se faire accompagne, aussi bien en ligne que en direct par un spécialiste en gestion de patrimoine.

Investissement locatif et défiscalisation

Parmi les investissements locatifs permettant de défiscaliser ses revenus, la défiscalisation Pinel est un programme réellement attractif pour les investisseurs. La défiscalisation immobilière loi Pinel, reconduite jusqu’en 2021, présente de nombreux avantages, même si elle est soumise à des conditions.

  • Elle autorise une déduction de 12 à 21% pendant une durée allant de 6 à 12 ans
  • Elle s’applique uniquement sur un bien mis en location dans une zone autorisée
  • Elle dépend du montant du loyer et des ressources du locataire
  • Elle autorise la location à un membre de la famille n’étant pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

L’investissement locatif en loi Pinel est ainsi un moyen privilégié pour préparer sa retraite. En effet, les compléments de revenus tirés des loyers permettront de s’assurer d’une rente dès l’approche de la retraite. Un plus non négligeable lorsque l’on connait l’incertitude planant sur le niveau des retraites des contribuables français.

Investir en loi Pinel peut également se réaliser sans apport, profitant ainsi pleinement de l’effet de levier du crédit consenti. Une aubaine et un avantage certain pour les investisseurs ne disposant de liquidités importantes au moment d’investir. Il reste néanmoins important de se faire accompagner par un professionnel dans le calcul de rentabilité du bien loué, afin de s’assurer d’un investissement réussi.

Le dispositif Censi-Bouvard concerne uniquement les meublés loués. Cette niche fiscale permet :

  • De récupérer la TVA à 20%, à condition de garder le logement durant 20 ans
  • Une réduction d’impôt de 11% du montant HT du logement durant 9 ans

La loi Malraux est un autre exemple d’investissement locatif. Pour faire l’objet de réductions d’impôts :

    • Le logement doit être restauré puis mis en location.
    • La réduction d’impôt équivaut à 22% ou 30% de la valeur des travaux exécutés.
    • Les travaux doivent se monter à 100 000 euros maximum sur une période de 3 ans.

De plus, la gestion de logements donne droit à des avantages fiscaux. Sont directement concernés le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (Loueur en meublé professionnel pour les locations meublées en résidence avec services).

Enfin, le dispositif déficit foncier permet également, par le déficit créé entre les revenus locatifs perçus et les charges et travaux annuels réalisés.

Autant de dispositifs qui peuvent en outre être financés dans certains cas par le Prêt à Taux Zéro (PTZ), facilitant ainsi l’acquisition du propriétaire bailleur et lui permettant d’accroître substantiellement sa capacité d’emprunt.

Enfin, l’investissement dans ce type de dispositif peut également être réalisé dans le cadre d’un SCI, qui peut être bénéfique selon la situation familiale des acquéreurs.

Bien choisir l’emplacement

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de bien choisir où investir dans l’immobilier locatif. En effet, l’emplacement est déterminant dans l’optique de viser une rentabilité maximale sur son investissement. Cibler une ville où la demande locative est forte rapporté au coût d’acquisition du logement permettra d’optimiser son investissement.

Optimiser la surface de son investissement

Optimiser son investissement locatif, c’est également bien choisir dans quelle surface investir pour son investissement locatif. Le choix de la surface est est important en vue de bien cibler le profil des locataires et des loyers auxquels ils seront soumis. Privilégier des petites surfaces de type studio ou T1 sur de l’investissement meublé en LMNP Censi-Bouvard par exemple, permet par exemple de louer à des étudiants. Privilégier les plus grands espaces, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, permet de louer à des familles. Cela permettra de réduire la vacance locative, et de pouvoir pratiquer des loyers plus élevés. Le prix du bien sera lui aussi plus élevé.

Qu’est-ce que l’investissement locatif idéal ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour viser l’investissement locatif idéal : le logement, la surface, l’emplacement, le type de dispositif, sont autant de critères à prendre en compte pour réussir son investissement.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif fluctue selon une multitude de critères, notamment selon l’emplacement, le prix d’achat, les revenus perçus, les frais déductibles de l’investissement, ou encore le dispositif de défiscalisation applicable à l’investissement.

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif , il faut bien prendre en compte les différentes formes de calcul de la rentabilité, telles que la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette.

Qui paye quoi dans un investissement locatif ?

Lors d’un investissement locatif, il est important de bien maîtriser comment se répartissent les charges afférentes à l’exploitation et la gestion du logement, entre propriétaires et locataires. Savoir qui paye quoi dans un investissement locatif vous permet de mieux budgétiser votre investissement.

Résidence principale ou investissement locatif ?

C’est une question que bon nombre d’investisseurs ce sont posés, notamment lors de leur premier investissement locatif : faut-il investir dans sa résidence principale ou faire un investissement locatif ? Plusieurs variables sont à prendre en compte pour arbitrer son choix, le niveau de revenus et des crédits en cours, ayant un impact direct sur le taux d’endettement, seront à considérer dans cette réflexion. L’effet de levier du crédit doit également être considéré.

Investissement locatif ou placement financier ?

Lorsqu’il dispose d’une capacité d’épargne et d’un capital à investir, l’investisseur dispose de plusieurs alternatives. Se pose alors la question de placer dans un investissement locatif ou des placements financiers. Un choix souvent cornélien pour l’investisseur, qui pourra se faire accompagner d’un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser son placement.

Quel investissement locatif choisir ?

Selon ses objectifs, son patrimoine existant, sa situation personnelle et l’évolution de sa professionnelle, plusieurs arbitrages sont à réaliser. La question de savoir quel investissement locatif choisir se pose alors.

 

Pour aller plus loin, lire notre article :

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Cette simulation est établie sur la base des informations que vous avez saisies. Elle est communiquée à titre indicatif, et n'a aucune valeur contractuelle, scientifique ou économique. Elle ne constitue en aucune façon en engagement de financement. Elle devra être approfondie par un professionnel du conseil en défiscalisation.

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