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Investissement locatif et défiscalisation

Investissement locatif et défiscalisation
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Défiscalisation et investissement locatif, en bref

L’investissement locatif consiste à louer un bien pour générer des revenus. Ce bien peut prendre différentes formes : local professionnel, maison, appartement… L’avantage de cet investissement est qu’en cas de crédit, les loyers perçus peuvent partiellement voire totalement rembourser les mensualités. L’investissement locatif offre souvent une solution de défiscalisation immobilière comme avec la loi Pinel par exemple. Cette défiscalisation permet d’obtenir une réduction d’impôts disponible via différents dispositifs mis en place par l’Etat.

Pourquoi faire un investissement locatif ?

L’investissement locatif qui consiste à acheter pour louer est un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire et souvent de profiter d’une réduction d’impôt grâce à des solutions de défiscalisation. Vous pourrez en profiter pendant la vie active ou une fois parvenu à l’âge de la retraite. C’est également un moyen pour laisser un héritage conséquent. Ce patrimoine se constitue au fil du temps en fonction de la trésorerie disponible et de la rentabilité recherchée. Ces deux critères vous orienteront vers différents biens ou dispositifs de défiscalisation. En choisissant la bonne solution de défiscalisation, cela peut augmenter votre pouvoir d’achat et vous servir de levier pour d’autres projets. Cela vous permet de vous construire un patrimoine puis ouvre la porte à une réduction d’impôts pour finalement constituer une rente.

Les investissements locatifs sont souvent encouragés par l’État au moyen de défiscalisation qui permet de réduire vos impôts. Favoriser l’investissement locatif est une volonté politique. En créant cette niche fiscale, il favorise le renouvellement ou la rénovation du parc immobilier privé, en incitant les particuliers à acquérir des biens en vue d’en tirer des revenus et de défiscaliser. Les différentes solutions de défiscalisation, qu’il s’agisse de la loi Pinel, du LMNP, ou encore de la loi Malraux, sont autant de solutions alternatives existantes pour les investisseurs en quête de réduction d’impôts

 

Faire un investissement locatif et défiscaliser
Faire un investissement locatif et défiscaliser

 

Lors d’un investissement locatif il y a différents critères à garder en tête pour bien préparer son projet :

Vos revenus Vos dépenses
Revenu des loyers Coût du crédit immobilier
Capacité d’épargne
Réduction d’impôt

L’objectif étant d’arriver le plus possible à l’équilibre. Plusieurs dispositifs d’aide à l’investissement locatif se sont succédé depuis une dizaine d’années, visant à soutenir le marché de la construction, tout en facilitant l’accession à la propriété, le soutien à la demande locative, et l’aide à la réduction d’impôts. Les anciens dispositifs de défiscalisation comme la loi Robien, loi Scellier, ou encore loi Duflot, en sont l’exemple même. Afin de réussir dans cette acquisition, le propriétaire bailleur a tout intérêt à se faire accompagner, aussi bien en ligne qu’en direct par un spécialiste en gestion de patrimoine ou en défiscalisation.

Bien choisir l’emplacement

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de bien choisir où investir dans l’immobilier locatif. En effet, l’emplacement est déterminant dans l’optique de viser une rentabilité maximale sur son investissement. Cibler une ville où la demande locative est forte, rapporté au coût d’acquisition du logement permettra d’optimiser son investissement. Les dispositifs de défiscalisation ont souvent des conditions avec une liste de zone éligible pour profiter de la réduction d’impôt. La défiscalisation offrant des avantages très intéressant il est important de prendre ce point en compte.

Optimiser la surface de son investissement

Optimiser son investissement locatif, c’est également bien choisir dans quelle surface investir pour son investissement locatif. Le choix de la surface est important en vue de bien cibler le profil des locataires et des loyers auxquels ils seront soumis. Par exemple privilégier des petites surfaces de type studio ou T1 sur de l’investissement meublé en LMNP Censi-Bouvard pour louer à des étudiants. Privilégier les plus grands espaces, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, permet de louer à des familles. Cela permettra de réduire la vacance locative, et de pouvoir pratiquer des loyers plus élevés. Le prix du bien sera lui aussi plus élevé. A noter qu’il y a parfois des plafonds pour les loyers dans le cadre des dispositifs de défiscalisation. Il est important de prendre ce point en compte pour viser la meilleure rentabilité et la meilleure réduction d’impôt.

Investissement locatif et défiscalisation

Voici un zoom sur les principales solutions de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif. N’hésitez pas à consulter toute notre liste des solutions de défiscalisation immobilière.

Défiscalisation et investissement locatif : loi Pinel

Parmi les investissements locatifs permettant de défiscaliser ses revenus, la défiscalisation Pinel est un programme réellement attractif pour les investisseurs. La défiscalisation immobilière loi Pinel, reconduite jusqu’en 2021, présente de nombreux avantages, même si elle est soumise à des conditions.

  • Déduction d’impôts de 12 à 21% pendant une durée de 6 à 12 ans
  • Zone éligible pour profiter du dispositif de défiscalisation
  • Plafond du loyer et des ressources du locataire
  • Possibilité de louer à un membre de sa famille (s’il n’est pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur)

L’investissement locatif dans le dispositif de défiscalisation Pinel est ainsi un moyen privilégié pour préparer sa retraite. En effet, les compléments de revenus tirés des loyers permettront de s’assurer d’une rente dès l’approche de la retraite. Un plus non négligeable lorsque l’on connait l’incertitude planant sur le niveau des retraites des contribuables français.

Investir en loi Pinel peut également se réaliser sans apport, profitant ainsi pleinement de l’effet de levier du crédit consenti. Une aubaine et un avantage certain pour les investisseurs ne disposant de liquidités importantes au moment d’investir. Il reste néanmoins important de se faire accompagner par un professionnel dans le calcul de rentabilité du bien loué, afin de s’assurer de profiter au mieux de la rentabilité et de la défiscalisation.

Défiscalisation et investissement locatif : loi Censi Bouvard

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard concerne uniquement les meublés loués. Cette niche fiscale permet :

  • De récupérer la TVA à 20%, à condition de garder le logement durant 20 ans
  • Une réduction d’impôt de 11% du montant HT du logement durant 9 ans

Défiscalisation et investissement locatif : loi Malraux

Le dispositif de défiscalisation Malraux est un autre exemple d’investissement locatif. Pour faire l’objet de réductions d’impôts :

  • Le logement doit être restauré puis mis en location.
  • La réduction d’impôt équivaut à 22% ou 30% de la valeur des travaux exécutés.
  • Les travaux doivent se monter à 100 000 euros maximum sur une période de 3 ans.

Défiscalisation et investissement locatif : les autres solutions

De plus, la gestion de logements donne droit à des avantages fiscaux. Sont directement concernés le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (Loueur en meublé professionnel pour les locations meublées en résidence avec services).

Enfin, le dispositif de défiscalisation, le déficit foncier permet par le déficit créé entre les revenus locatifs perçus et les charges et travaux annuels réalisés de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Autant de dispositifs pour investir et réduire ses impôts qui peuvent en outre être financés dans certains cas par le Prêt à Taux Zéro (PTZ), facilitant ainsi l’acquisition du propriétaire bailleur et lui permettant d’accroître substantiellement sa capacité d’emprunt.

Enfin, l’investissement dans ce type de solution de défiscalisation peut également être réalisé dans le cadre d’un SCI, qui peut être bénéfique selon la situation familiale des acquéreurs.

Je souhaite investir dans le locatif et défiscaliser, par où commencer ?

Checklist défiscation

  1. Réfléchir à vos objectifs et définir le budget souhaité
  2. Prendre connaissance des solutions existantes et réaliser des simulations
  3. Contacter un expert en gestion de patrimoine ou en défiscalisation pour vous faire accompagner

 

 

 

Qu’est-ce que l’investissement locatif idéal ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour viser l’investissement locatif idéal : le logement, la surface, l’emplacement, le type de dispositif, sont autant de critères à prendre en compte pour réussir son investissement.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif fluctue selon une multitude de critères, notamment selon l’emplacement, le prix d’achat, les revenus perçus, les frais déductibles de l’investissement, ou encore le dispositif de défiscalisation applicable à l’investissement.

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif , il faut bien prendre en compte les différentes formes de calcul de la rentabilité, telles que la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette.

Qui paye quoi dans un investissement locatif ?

Lors d’un investissement locatif, il est important de bien maîtriser comment se répartissent les charges afférentes à l’exploitation et la gestion du logement, entre propriétaires et locataires. Savoir qui paye quoi dans un investissement locatif vous permet de mieux budgétiser votre investissement.

Résidence principale ou investissement locatif ?

C’est une question que bon nombre d’investisseurs ce sont posés, notamment lors de leur premier investissement locatif : faut-il investir dans sa résidence principale ou faire un investissement locatif ? Plusieurs variables sont à prendre en compte pour arbitrer son choix, le niveau de revenus et des crédits en cours, ayant un impact direct sur le taux d’endettement, seront à considérer dans cette réflexion. L’effet de levier du crédit doit également être considéré.

Investissement locatif ou placement financier ?

Lorsqu’il dispose d’une capacité d’épargne et d’un capital à investir, l’investisseur dispose de plusieurs alternatives. Se pose alors la question de placer dans un investissement locatif ou des placements financiers. Un choix souvent cornélien pour l’investisseur, qui pourra se faire accompagner d’un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser son placement.

Quel investissement locatif choisir ?

Selon ses objectifs, son patrimoine existant, sa situation personnelle et l’évolution de sa professionnelle, plusieurs arbitrages sont à réaliser. La question de savoir quel investissement locatif choisir se pose alors.

 

Pour aller plus loin, lire notre article :

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Cette simulation est établie sur la base des informations que vous avez saisies. Elle est communiquée à titre indicatif, et n'a aucune valeur contractuelle, scientifique ou économique. Elle ne constitue en aucune façon en engagement de financement. Elle devra être approfondie par un professionnel du conseil en défiscalisation.

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