La loi Censi-Bouvard a fermé ses portes le 31 décembre 2022. Aucun nouvel achat n’y donne droit depuis le 1er janvier 2023. Le dispositif accordait une réduction d’impôt (une somme retirée directement de l’impôt à payer) de 11 % du prix d’un logement meublé acheté en résidence de services, étalée sur neuf ans, avec en prime la récupération de la TVA.
Il rejoint la liste des dispositifs de défiscalisation immobilière désormais fermés. Cette page explique comment il fonctionnait, ce qu’il reste pour les propriétaires encore engagés, comment fonctionne aujourd’hui son marché de revente, et quelles solutions prennent le relais en 2026.
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Ce qu’était la loi Censi-Bouvard, et pourquoi elle n’existe plus
Le dispositif a été créé en 2009 à l’initiative des députés Yves Censi et Michel Bouvard. Il complétait alors la loi Scellier et ciblait un segment précis : la location meublée en résidence gérée. Plusieurs prolongations l’ont maintenu en vie jusqu’à fin 2022.
Une réduction d’impôt de 11 % sur neuf ans
Le mécanisme était simple sur le papier. En achetant un logement meublé neuf dans une résidence de services, l’investisseur obtenait une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition hors taxes. Cette somme se répartissait par neuvièmes sur 9 ans.
Sur un bien à 300 000 €, la réduction totale atteignait 33 000 €, soit environ 3 667 € par an. À distinguer d’une simple déduction : ici l’avantage venait s’imputer directement sur l’impôt dû, pas sur le revenu imposable. Le taux n’a pas toujours été de 11 %. À sa création il s’élevait à 25 %, avant de descendre à 18 % puis à son niveau final.
Vous achetiez un studio meublé dans une résidence étudiante ou senior. Un exploitant (le gestionnaire professionnel de la résidence) le louait à votre place et vous versait un loyer, même vide. En échange de cet engagement, l’État vous rendait 11 % du prix sous forme d’impôt en moins, sur 9 ans.
La fin du dispositif au 31 décembre 2022
La loi de finances pour 2023 n’a pas reconduit le Censi-Bouvard. Sa dernière échéance, fixée au 31 décembre 2022, n’a donc pas été repoussée. Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun nouvel achat n’ouvre droit à la réduction.
Une confusion circule encore : certaines pages annoncent une fin « au 31 décembre 2023 » ou affichent un millésime 2026 dans leur titre. C’est inexact. Seule subsistait une tolérance pour les achats sur plan : pour un logement en VEFA (acheté avant construction), l’achèvement devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2025 pour conserver l’avantage signé avant fin 2022.
Les investisseurs entrés à temps continuent eux de profiter de leur réduction jusqu’au terme de leur engagement de neuf ans. Le dispositif est mort pour les nouveaux entrants, pas pour les anciens.
Comment fonctionnait l’avantage fiscal en détail
Comprendre la mécanique reste utile : des centaines de milliers de logements sont encore détenus sous ce régime, et le marché de la revente s’appuie sur ces règles. Trois piliers structuraient l’avantage.
Le calcul de la réduction et son plafond de 300 000 €
La base de calcul était plafonnée à 300 000 € hors taxes par an et par foyer fiscal, frais de notaire inclus. Acheter plus cher restait possible, mais la fraction au-delà de ce seuil ne donnait droit à aucune réduction. Elle pouvait en revanche être amortie séparément.
Un point souvent ignoré : si la réduction annuelle dépassait l’impôt réellement dû, le surplus n’était pas perdu. Il se reportait sur les 6 années suivantes, à condition que le logement reste loué l’année où l’on utilisait ce report. Dernière limite, et non des moindres : l’avantage entrait dans le plafonnement global des niches fiscales, qui bride à 10 000 € par an le total des réductions cumulables.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Réduction d’impôt | 11 % du prix HT |
| Base maximale | 300 000 € HT par an et par foyer |
| Durée | 9 ans (étalement linéaire) |
| Réduction maximale | 33 000 € (≈ 3 667 € / an) |
| TVA | 20 % récupérable (conservation 20 ans) |
| Report du surplus | 6 ans |
| Plafond des niches | 10 000 € / an |
| Statut requis | LMNP, revenus en BIC |
Ce tableau résume un dispositif lisible, mais dont chaque ligne cachait une contrepartie. La TVA en est l’exemple le plus parlant.
La récupération de la TVA et ses contreparties
En plus de la réduction, l’investisseur récupérait la TVA (la taxe de 20 % incluse dans le prix d’un bien neuf). Sur un logement à 300 000 €, cela représentait jusqu’à 60 000 € remboursés par l’État dans les trois à six mois suivant la mise en location.
Rien n’était gratuit. Pour récupérer la TVA, la résidence devait fournir au moins trois services parmi l’accueil, le petit-déjeuner, le ménage et la fourniture de linge, selon l’article 261 D du Code général des impôts. Surtout, le propriétaire s’engageait à conserver le bien pendant 20 ans. Une revente avant ce terme déclenchait la restitution d’une part de la TVA, calculée au prorata des années restantes.
Les résidences éligibles
Seules les résidences de services étaient concernées : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médicalisés type EHPAD. Le marché des Censi-Bouvard en résidences étudiantes a longtemps été le plus actif, porté par la pénurie de logements dans les villes universitaires.
Les résidences de tourisme, éligibles à l’origine, ont été exclues du dispositif dès le 31 décembre 2016. Dans tous les cas, la location passait par un bail commercial (un contrat de longue durée signé avec l’exploitant) d’une durée minimale de neuf ans, avec tacite reconduction tous les trois ans.
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Censi-Bouvard et statut LMNP : un couple obligé
Le Censi-Bouvard ne se concevait pas sans le statut LMNP. Les deux étaient liés par construction, mais leur articulation a piégé beaucoup d’investisseurs mal conseillés.
Pourquoi le statut LMNP était indissociable
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le statut qui s’applique quand on loue un bien meublé sans en faire son métier. Tout investissement Censi-Bouvard reposait dessus, car le logement devait être loué meublé. Les loyers relevaient alors des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers.
Pour conserver ce statut non professionnel, deux seuils s’imposaient : des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, et représentant moins de 50 % des revenus du foyer. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’appliquait sur ces loyers avant impôt.
Réduction d’impôt ou amortissement : on ne cumulait pas vraiment
C’est ici que se logeait le malentendu le plus coûteux. L’amortissement consiste à déduire chaque année une part de la valeur du bien, comme une usure comptable. C’est le levier central du LMNP classique. Or, tant que l’on bénéficiait de la réduction Censi-Bouvard, on ne pouvait pas amortir la part du bien ayant servi à calculer cette réduction.
L’amortissement ne portait que sur la fraction du prix supérieure à 300 000 €. Concrètement, un investisseur devait choisir entre la logique de la réduction immédiate et celle de l’amortissement de long terme. La question du choix entre Censi-Bouvard et LMNP au réel méritait une vraie simulation, pas un réflexe commercial.
Acheter ou revendre un Censi-Bouvard en 2026
Le dispositif est clos aux nouveaux investissements, mais les biens existants continuent de s’échanger. Deux profils sont concernés : ceux qui veulent acheter d’occasion, et les propriétaires arrivés au terme de leur engagement.
Le marché secondaire : acheter d’occasion sans la réduction
On peut tout à fait acheter aujourd’hui un logement issu du Censi-Bouvard. Mais la réduction de 11 % ne se transmet pas : elle reste attachée au premier acquéreur. L’acheteur d’occasion récupère le bail commercial en cours, les loyers garantis et la possibilité de passer au régime réel pour amortir le bien.
L’intérêt se déplace donc vers le rendement et la décote. Le prix de revente dépend de l’emplacement, de la solidité de l’exploitant et surtout de la durée restante du bail commercial. Plus l’échéance est lointaine, plus le bien rassure et se vend cher. Le marché reste cependant moins liquide que l’immobilier classique : trouver un repreneur acceptant le bail en l’état peut prendre du temps.
- Bien déjà loué, loyer en place
- Prix souvent décoté
- Plus de réduction de 11 %
- Marché secondaire peu liquide
- Amortissement du bien et du mobilier
- Aucune date de fin, accessible en 2026
- Choix libre du bien et de la localisation
- Amortissements réintégrés en plus-value depuis 2025
Pour un primo-investisseur en 2026, le LMNP au réel coche donc souvent plus de cases que la reprise d’un Censi-Bouvard d’occasion. Reste à maîtriser les pièges de la sortie, côté vendeur cette fois.
Revendre : les délais de 9 et 20 ans à respecter
Deux compteurs tournent en parallèle. Une revente avant 9 ans d’engagement expose à la reprise de la réduction d’impôt déjà obtenue. Une revente avant 20 ans déclenche la restitution d’une fraction de la TVA récupérée.
Quelques exceptions épargnent le vendeur : le décès, l’invalidité ou le licenciement. Le divorce, lui, n’en fait pas partie. Et depuis 2025, la sortie s’est durcie pour tout le LMNP : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
Vendre avant 9 ans : la réduction d’impôt peut être reprise. Vendre avant 20 ans : une part de la TVA est à rembourser, sauf si l’acheteur reprend le bail commercial sans interruption. Et la réintégration des amortissements depuis 2025 gonfle la plus-value taxable.
Bonne nouvelle côté plus-value classique : l’abattement pour durée de détention conduit à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Patienter jusqu’au renouvellement du bail reste souvent la stratégie la plus rentable.
Quelles alternatives au Censi-Bouvard aujourd’hui
Aucun dispositif n’a repris exactement le même flambeau. Le gouvernement n’a jamais annoncé de successeur direct. Mais plusieurs leviers permettent encore de réduire ses impôts par l’immobilier, selon que l’on vise le meublé ou la location nue.
Le LMNP au réel, successeur naturel pour le meublé
Pour qui veut rester sur la location meublée en résidence de services, le LMNP au régime réel est l’option logique. Il reste pleinement ouvert en 2026. Au lieu d’une réduction d’impôt, il s’appuie sur l’amortissement du bien et du mobilier pour effacer, parfois totalement, l’imposition des loyers pendant des années.
Le LMNP au réel permet toujours d’amortir le logement (hors terrain) et le mobilier, et de neutraliser une grande part de l’impôt sur les loyers. C’est le levier que choisissaient déjà ceux qui dépassaient le plafond de 300 000 € du Censi-Bouvard.
Les dispositifs en location nue
Pour la location nue, trois pistes coexistent. Le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement, joue le rôle de relais du Pinel disparu. Le déficit foncier reste imbattable pour les biens à rénover, avec un plafond d’imputation de 10 700 € par an sur le revenu global.
Enfin, la loi Denormandie cible l’ancien à réhabiliter dans les centres-villes éligibles. Aucun de ces dispositifs ne reproduit le confort du Censi-Bouvard, où l’exploitant gérait tout. Mais chacun offre un levier fiscal réel, à choisir selon le type de bien et l’effort de gestion accepté.
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Questions fréquentes
La loi Censi-Bouvard existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022 et n’a pas été reconduit par la loi de finances 2023. Aucun nouvel achat n’ouvre droit à la réduction depuis le 1er janvier 2023. Les investisseurs engagés avant cette date conservent leur avantage jusqu’au terme de leurs neuf ans.
Quelle réduction d’impôt offrait le Censi-Bouvard ?
Une réduction de 11 % du prix hors taxes, dans la limite d’une base de 300 000 €, étalée sur 9 ans. Soit jusqu’à 33 000 € au total, environ 3 667 € par an. L’avantage entrait dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Peut-on garder la TVA récupérée avec un bien Censi-Bouvard ?
Oui, à condition de conserver le bien 20 ans. Une revente avant ce terme oblige à restituer la TVA au prorata des années manquantes. Exception notable : si l’acheteur reprend le bail commercial en cours sans interruption, aucune restitution n’est exigée.
Peut-on acheter un Censi-Bouvard d’occasion ?
Oui, sur le marché secondaire des résidences gérées. En revanche, la réduction de 11 % ne se transmet pas. L’acheteur récupère le bail commercial, les loyers garantis et la possibilité d’amortir le bien au régime réel LMNP, mais pas l’avantage fiscal d’origine.
Quelle alternative au Censi-Bouvard aujourd’hui ?
Pour le meublé, le LMNP au réel avec amortissement reste l’option la plus proche. Pour la location nue, le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an) et la loi Denormandie permettent encore de réduire ses impôts via l’immobilier.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.