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Défiscalisation Pinel

Défiscalisation Pinel
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La défiscalisation Pinel en bref

Succédant à la loi Duflot et mise en place en 2014, le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel a séduit plusieurs dizaines de milliers de contribuables, au travers des nombreux avantages qu’il procure, à commencer par une aide importante à la réduction d’impôts.

Qu’est-ce que la loi Pinel ? La Loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui concerne tous les contribuables français souhaitant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. Elle permet une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €. 

Bien comprendre la loi Pinel

 

 

Les grands principes de défiscalisation en loi pinel sont relativement simples. L’acquéreur du bien s’engage à acquérir son bien dans une zone éligible au dispositif, selon le découpage du territoire réalisé avec l’aval du ministre de la cohésion et des territoires Jacques Mézard.

Le propriétaire s’engage également à respecter les plafond de loyers et plafonds de ressources des locataires imposés par le gouvernement dans le cadre du dispositif.

L’acquéreur bénéficie ensuite d’une réduction d’impôts octroyée sur le coût d’acquisition du bien, passant de 12, à 18 ou 21% du montant de l’investissement de l’acquisition, selon la durée de mise en location du bien (de 6, 9 ou 12 ans). Cette réduction d’impôt est limité à 63 000 €, soit un montant applicable pour un coût d’acquisition du bien jusqu’à 300 000 €.

Objectifs de la loi Pinel

Portée et défendue par Sylvia Pinel, alors ministre du logement au moment de l’instauration de cette loi en 2014, ce dispositif vise à soutenir la croissance de la construction de logements neufs tout en facilitant l’accès à la location dans les zones « tendues ».

Au travers de la mise en place d’un cadre précis d’éligibilité au dispositif, relatif aux zones et plafonds, le gouvernement vise à donner un élan vertueux à l’accession à la propriété et à la location, tout en évitant les dérives et abus.

Il peut s’appuyer également sur les motifs de succès et d’échec des anciens dispositifs similaires dans leur finalité, tels que la loi Duflot, la loi Scellier ou la loi Robien. Ces dispositifs précédent leur donnent ainsi plus d’une dizaine d’années de recul sur ce type de dispositifs, leur permettant de l’ajuster au plus près pour plus d’efficience.

Par ailleurs, le recentrage du dispositif début 2018 par Jacques Mézard et son secrétaire d’Etat Julien Denormandie, exclusivement dans les zones tendues, avec exclusion de la zone B2 du dispositif, va dans ce sens.

A date, la loi Pinel en chiffres c’est 440 000 permis de construire  délivrés en 2016, contribuant ainsi à la reprise du marché du bâtiment.

Quel sont les avantages de la défiscalisation en loi Pinel ?

Un investissement locatif réalisé dans le cadre d’une défiscalisation en loi Pinel présente de nombreux avantages.  Parmi les avantages de la défiscalisation loi Pinel et outre la réduction d’impôts substantielle obtenue, elle permet de se constituer un patrimoine immobilier. En retranchant au coût du crédit mensuel réalisé dans le cadre de l’investissement locatif, le montant de la réduction d’impôt et les revenus locatifs perçus durant la mise en location du bien, on obtient l’effort d’épargne, ou capacité d’épargne réelle, à réaliser pour accéder à cette propriété.

Accordée dans le cadre d’un contexte économique d’accession à la propriété vertueux, bien soutenu par le prêt à taux zéro (PTZ) et la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, le dispositif a connu un franc succès ces dernières années. Il a permis de soutenir le marché de la vente de logements neufs, tout en profitant au secteur du BTP, et de la construction au sens large. C’est ainsi près de 380 000 logements qui ont été amorcés courant de l’année 2016, soit une croissance du marché de +7,4% (Source : Fédération Française du Bâtiment). La période plus compliquée dans laquelle s’inscrivait le dispositif Duflot, apparaît donc comme révolue.

Voici les avantages fiscaux, financiers et patrimoniaux octroyés suite à un investissement réalisé en défiscalisation loi Pinel :

  1. Une réduction d’impôts liée au montant de l’acquisition : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.
  2. La déduction de charges du montant imposable
  3. Se constituer un patrimoine.
  4. Préparer sa retraite.
  5. Accéder à la propriété
  6. La location à sa famille (ascendants ou descendants)

Pourquoi investir en loi Pinel ?

Un contexte propice à la défiscalisation

L’investissement en loi Pinel constitue l’une des principales opportunités de réduire drastiquement son niveau d’imposition tout en se constituant un patrimoine. De surcroît dans un contexte socio-économique où le contribuable français reste lourdement taxé.

En effet, selon les statistiques établies par Eurostat, la France est le pays de l’Union Européenne (UE), où le taux de prélèvements obligatoires, rapporté au Produit Intérieur Brut, est le plus élevé. Les recettes fiscales, englobant impôts et cotisations sociales, ont ainsi représentées 47,6% du PIB en France en 2016, très nettement devant la moyenne de la zone euro établie à 41,3%.

Ce niveau de taxation constitue donc une des premières motivations première à défiscaliser. De plus, au regard du niveau de rendement assez hétérogène sur les placements financiers, et du moindre attrait pour les français sur l’assurance vie en fond euros, au niveau de rémunération moindre, le placement dans la pierre reste plus que jamais une « valeur refuge » pour les investisseurs. Par ailleurs, selon une étude du crédit foncier (Quelles sont les motivations des français qui font le choix de l’investissement locatif en 2017 ? – sept.2017) , l’immobilier constitue le premier support de choix et actif privilégié par les investisseurs français sondés, pour 70% d’entre eux, devant l’assurance-vie (15%), le livret d’épargne sécurisé (8%), et les marchés financiers (7%)

Tours selon cette étude, si l’on s’intéresse de plus près aux premières motivations des français à investir dans l’immobilier locatif  neuf, elles s’établissent comme suit :

  1. Payer moins d’impôts (65% des sondés)
  2. Se constituer un patrimoine (44% des sondés)
  3. Disposer d’un revenu complémentaire à la retraite (37% des sondés)

Autant de motivations qui convergent avec les atouts que présentent un investissement dans le dispositif Pinel.

 

Déficalisation loi Pinel
Défiscalisation loi Pinel

Quel profil  de l’investisseur dans l’immobilier locatif ?

Toujours en référence à l’étude du crédit foncier, l’âge moyen à la souscription d’un investissement locatif au sens large, incluant neuf et ancien, et tous dispositifs confondus, est de 45 ans. L’investisseur moyen vit en couple, qui dispose d’un revenu moyen de 70 300 euros. Le coût médian d’une opération d’investissement locatif s’est par ailleurs élevée à 168 000 € au 1er semestre 2017.

Enfin, 94% des investisseurs dans l’immobilier locatif sondés se déclarent assez satisfaits ou très satisfaits de leur investissement.

En outre, quel que soit l’âge, on note d’une manière générale que la motivation première à investir dans l’immobilier locatif via un dispositif de défiscalisation, reste de réduire ses impôts.

Comment réussir son investissement en loi Pinel ?

L’investissement immobilier locatif en loi Pinel doit être réalisé en prenant en compte certains critères, conditions sine qua non d’un investissement réussi.

L’emplacement, la localisation du bien

Ce critère reste l’une des clés de la réussite de tout investissement locatif, quel qu’il soit et qu’elle que soit le dispositif de défiscalisation associé. Tout d ‘abord, propre au dispositif Pinel, le respect de la zone éligible au dispositif, est primordial. L’emplacement du bien doit se situer en zone A, Abis, ou B1, dans une zone éligible au dispositif. Mais sur chacune de ces zones, le niveau de « tension » du marché peut-être très hétérogène. C’est pourquoi il est important de se focaliser autant que possible sur les zones ou la tension locative est la plus importante, autrement dit ou la demande locative est la plus forte, par rapport à l’offre de logements disponibles.  Le laboratoire de l’immobilier dressait ainsi en 2016 une liste des villes et agglomérations à éviter en zone B1 et B2 (cette dernière étant désormais exclue dispositif).

Le « degré de tension » d’une ville dans laquelle tout investisseur aspire à investir peut-être évalué sur les critères suivants :

  • Le nombre de logements bâtis et mises en chantiers réalisés, révélateur de la quantité produite, et donc de la demande potentielle de la zone concernée
  • Les données démographiques sur la zone, consultables dans les documents d’urbanisme de mairie de la commune concernée
  • Le taux de vacance locative des logements, permettant d’évaluer et se prémunir d’éventuelles carences locatives, venant grever potentiellement la rentabilité du bien par une baisse des revenus locatifs.

En outre, la proximité avec les transports, les écoles, ou autres commodités, reste un critère de choix pour bon nombre de locataires. Ils constituent donc des critères à impérativement prendre en compte dans le cadre de l’investissement.

Il faut donc procéder à une sélection rigoureuse des opportunités, et être en mesure de saisir et se positionner sur les meilleures d’entre elles sur le marché. Cela suppose d’être réactif et donc bien informé préalablement afin de pouvoir se décider rapidement. C’est pourquoi bien préparer son investissement et avoir un niveau de connaissance suffisant est déterminant dans la réussite de son investissement locatif en loi Pinel.

Bien estimer le taux de rentabilité de l’investissement

Afin de calculer au plus juste la rentabilité de son investissement en loi Pinel, il est nécessaire de bien considérer le taux de rendement interne, et non se limiter au taux de rendement brut ou net. Le taux de rendement interne intègre en effet dans son mode de calcul toutes les charges afférentes à l’investissement (à la différence du taux de rendement brut), ainsi que la durée de l’investissement (à la différence du taux de rendement net)

Se faire accompagner par un professionnel compétent

Bien entendu, adosser son projet à un promoteur compétent, professionnel et fiable, permettra d’assurer ses arrière dans le cadre de l’investissement.

Réaliser une simulation

L’investissement en loi Pinel n’est pas forcément adapté à tous les investisseurs. C’est pourquoi il est préférable de réaliser une simulation afin de valider la pertinence de l’investissement selon sa situation (ci-contre en haut de page). A partir de votre capacité d’épargne mensuelle, de votre situation et de vos revenus, un calcul vous permet d’obtenir :

  1. Le montant possible de votre investissement en loi Pinel
  2. Le montant de votre économie d’impôt
  3. La répartition du financement de votre bien (mensuelle et annuelle), entre votre réduction d’impôt, vos revenus locatifs et votre participation.

Quelles sont les zones Pinel 2018 ?

Accéder à la propriété en loi Pinel, s’est s’assurer d’acquérir un bien éligible au dispositif de défiscalisation sur le territoire. Ainsi, le législateur a réparti en 5 zones le territoire pour établir le périmètre géographique d’éligibilité au dispositif. Les zones Pinel 2018 définies et la répartition des zones éligibles et non éligibles sont les suivantes :

 

Appellation de la Zone Pinel 2018 Périmètre géographique concerné par la zone
Zone A Paris et son agglomération, Côte d’Azur, frontière française de Genève ⇒ ZONE ELIGIBLE AU DISPOSITIF
Zone A Bis Paris et 76 communes alentours 16,83 € /m2 ⇒ ZONE ELIGIBLE AU DISPOSITIF
Zone B1 Grandes villes où les prix sont élevés, grande couronne parisienne hors zone Abis ou A, Outre-Mer ⇒ ZONE ELIGIBLE AU DISPOSITIF
Zone B2 Certains centres ville grandes couronnes parisienne hors zone A bis, A et B1, villes de Corse hors zones A ou B1. ⇒ ZONE NON ELIGIBLE AU DISPOSITIF depuis le 01/01/2018
Zone C Reste de l’hexagone ⇒ ZONE NON ELIGIBLE AU DISPOSITIF

 

carte zones pinel 2018
Carte Zones Pinel 2018
 

Quels sont les plafonds Pinel 2018 ?

Le dispositif Pinel est régi par le respect de plafonds Pinel qui doivent-être respecté par tout investisseur intéressé par le dispositif.

Quels sont les plafonds de loyers de la loi pinel ?

Le dispositif de la loi Pinel permet de réduire ses impôts dans la mesure où le plafond de loyers applicable aux locataires est respecté. Il correspond au loyer mensuel maximal appliqué par le propriétaire. Ce montant de loyers maximum varie selon plusieurs critères à prendre en compte : la zone et la surface utile du logement.

Barême des loyers Pinel selon la zone

Zone Pinel 2018 Barême plafonds de loyers pinel 2018*
A 12,59 € / m2
A bis 16,96 € /m2
B1 10,15 € / m2
B2 8,82 € / m2
C 8,82 € / m2

*Barèmes des plafonds de loyers actualisés et applicables depuis le 12 juin 2018

Quels sont les plafonds de ressources de la loi pinel ?

Composition du foyer Plafonds selon ZONE PINEL
Zone A bis Zone A zone B1 zone B2
Personne vivant seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Personnes vivants en couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple avec 1 personne
à charge
73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes
à charge
87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes
à charge
104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes
à charge
117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

*Barèmes des plafonds de ressources actualisés et applicables depuis le 12 juin 2018

Comment profiter de la loi Pinel en 2018 ?

Pour pouvoir profiter de la loi Pinel, il faut respecter les critères suivants :

  • Une durée de location 6 à 12 ans
  • Le bien acquis doit-être neuf ou en état futur d’achèvement
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier
  • La réglementation thermique RT 2012 doit être respectée
  • L’investissement dans une zone éligible
  • Le respect des plafonds de loyers
  • Le respect des plafonds de ressources

Quels sont les étapes de mon investissement en loi Pinel ?

Afin de réussir votre investissement en loi Pinel, voici les étapes que nous conseillons de suivre :

  1. Valider votre financement, votre budget à partir de votre capacité d’épargne (voir notre simulateur), et vos objectifs avant d’investir
  2. Vous renseigner sur les profils de bien accessibles et les zones dans lesquels investir : éligibilité à loi Pinel, zones de tension, proximité des commerces, etc.
  3. Valider les plafonds de ressources et de loyers applicables sur le bien visé
  4. Approfondir la simulation de votre investissement sur le bien et la zone ciblée
  5. S’appuyer sur un conseiller en gestion de patrimoine et un promoteur compétents dans le cadre de votre investissement

Quelles sont les conditions à respecter ?

Des conditions loi Pinel sont à respecter pleinement afin de pouvoir bénéficier du dispositif. Ces conditions portent sur :

  • La durée de mise en location du bien
  • Le profil des biens
  • Les plafonds de loyer
  • Les plafonds de ressources
  • Le zonage de la loi Pinel

Quels sont les dispositifs qui ont précédé la loi Pinel ?

  • Loi Duflot : du 1er janvier 2013 au 31 Août 2014. Elle permettait de défiscaliser jusqu’à 18% du montant de l’acquisition. La principale différence avec la loi Pinel est le niveau maximal de réduction d’impôt, porté à 21% sur la loi Pinel. Le dispositif ne permettait pas également de louer à ses ascendants ou descendants, à la différence du dispositif Pinel.
  • Loi Scellier : du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Ce dispositif de défiscalisation ouvrait droit à une réduction d’impôt sur l’acquisition. Ainsi, du 01/01/2009 au 31/12/2010, celle-ci était portée jusqu’à 25% sur l’acquisition, à 22% du 01/01/2011 au 31/12/2011, et à 13% du 01/01/2011 au 31/12/2012. La durée de location minimum était de 9 ans.
  • Loi Robien : du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008. cette loi permettait d’amortir jusqu’à 50% de la valeur de l’investissement, sur un total de 9 ans.
  • Loi Borloo: Le dispositif Borloo neuf était applicable du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Sur le principe de l’amortissement, la défiscalisation en loi Borloo permettait de défiscaliser jusqu’à 65% du prix d’acquisition sur le logement.
  • Loi Demessine : du 01/01/2000 au 31/12/2010, ce dispositif ouvrait droit à une réduction d’impôts sur les biens acquis en résidence de tourisme.

Loi Pinel ou LMNP ?

Chacun des deux dispositifs de défiscalisation immobilière loi Pinel et LMNP présentent des avantages respectifs. Faut-il donc opter plutôt pour la loi Pinel ou le LMNP ? En fonction de vos objectifs, votre niveau d’imposition, votre capacité d’épargne ou encore vos perspectives de revente, il vous faudra arbitrer sur le choix entre chacun de ces deux placements.

Exemple et simulation d’un investissement en loi Pinel

Thibault et Julie vivent en couple à Nantes avec leurs deux enfants, Théo et Lise. Ils payent 3 760 € d’impôt par an, et peuvent mettre de côté 200 € par mois.
Ils sont propriétaires de leur résidence principale, mais n’ont jamais investi dans l’immobilier. Ils décident d’investir dans un appartement T2 à Montpellier d’une valeur de 150 000 €, pour un coût du crédit équivalent à des mensualités de 750 € / mois.
Pour profiter de la réduction d’impôt de 250 €/mois accordée dans le cadre de cette acquisition réalisée en loi Pinel, ils s’engagent à louer le bien immobilier pendant 9 ans, et à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi. Ils perçoivent ainsi, dans le cadre de la mise en location du bien, des revenus de 300 €/mois

En résumé, Thibault et Julie paieront chaque mois 750 € de mensualité de crédit, sur laquelle ils déduiront 250 € de réduction d’impôt, et 300 € issus de leur revenus locatifs, pour un véritable effort d’épargne de 200 €/mois.

Enfin, en plus de défiscaliser, Thibault et Julie se constituent un patrimoine immobilier pérenne, profitent de revenus complémentaires tirés des loyers perçus, et peuvent également louer ce logement à un parent.

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Cette simulation est établie sur la base des informations que vous avez saisies. Elle est communiquée à titre indicatif, et n'a aucune valeur contractuelle, scientifique ou économique. Elle ne constitue en aucune façon en engagement de financement. Elle devra être approfondie par un professionnel du conseil en défiscalisation.

Investissement
Défiscalisation immobilière
Défiscalisation
Réduction d'impôt : 12 à 21%
Durée min. conseillée
6 ans
Montant min. conseillé
80 000 €
Niveau de risque
Elevé

Modéré

Faible

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