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Défiscalisation Pinel

Défiscalisation Pinel
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La défiscalisation Pinel en bref

Succédant à la loi Duflot et mise en place en 2014, le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel a séduit plusieurs dizaines de milliers de contribuables, au travers des nombreux avantages qu’il procure, à commencer par une aide importante à la réduction d’impôts.

Qu’est-ce que la loi Pinel ? La Loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui concerne tous les contribuables français souhaitant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. Elle permet une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €. 

Bien comprendre la loi Pinel

 

 

L’objectif de la loi Pinel est de développer les constructions neuves tout en facilitant l’accès au logement dans les zones « tendues ». Les zones éligibles sont définies dans ce sens. Et les plafonds de loyers et de ressources dépendant également des zones. Pour résumer, on peut profiter de cette solution de défiscalisation respectant différentes conditions, voici les principaux :

  • Etre acquéreur d’un bien neuf dans une zone éligible
  • Respecter les plafonds de loyers
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires

Avantages de la loi Pinel

Cette solution de défiscalisation permet d’ajuster la durée de l’investissement en fonction de la réduction d’impôt souhaitée. Le tout avec un investissement maximum de 300 000€.

Cas 1 Cas 2 Cas 3
Durée de l’investissement 6 ans 9 ans 12 ans
Défiscalisation 12 % 18 % 21 %
Montant économisé (pour un investissement de 300 000 €) 36 000 € 54 000 € 63 000 €

En plus de l’avantage fiscal, investir avec la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine. Il est intéressant de noter qu’on investir avec une faible capacité d’épargne. En cumulant la réduction d’impôt et les loyers générés on peut arriver à compenser la totalité des mensualités d’un crédit.

Voici les avantages de la loi Pinel dans l’objectif de réaliser un investissement et de la défiscalisation :

  • Une réduction d’impôts liée au montant de l’acquisition : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.
  • La déduction de charges du montant imposable
  • Se constituer un patrimoine.
  • Préparer sa retraite.
  • Accéder à la propriété
  • La location à sa famille (louer à ses ascendants ou descendants)

Au vu de tous ces avantages, cette solution de défiscalisation a remporté un franc succès auprès des français. La loi Pinel a permis de financer de nombreux projets immobiliers et pour cela le dispositif qui devait s’arrêter en 2018 a été reconduit jusqu’en 2021.

Les zones de la loi Pinel

La défiscalisation grâce à la loi Pinel est disponible dans 5 zones définies. Elles déterminent le plafond de loyers et de ressources pour les locataires. Ces zones sont valables jusqu’en 2021.

Périmètre géographique concerné par la zone
Zone A bis Paris et sa banlieue, soit 76 communes
Zone Paris et sa banlieue proche, la Côte d’Azur, frontière française de Genève
Zone B1 Grandes villes où la demande est importante, la grande couronne parisienne hors zone non située en zone A bis et A
Zone B2 Certains centres ville de grandes agglomérations non située en zone A bis, A et B1
Zone C Reste du territoire : non éligible

carte zones pinel 2018
Carte Zones Pinel 2018

Les plafonds de la loi Pinel

Pour profiter de la réduction d’impôt offert par la loi Pinel il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources. Ces plafonds varient en fonction des zones géographiques et il est important de les prendre en compte lors de la création de votre projet immobilier.

Le plafond des loyers

Ce plafond délimite le loyer maximum qui peut être fixé par le propriétaire. Ce loyer dépend de la zone ainsi que de la surface utile du logement. Le calcul du loyer s’effectue avec cette formule : 0,7 + 19 / S. Avec S étant le surface utile du logement.

Voici un exemple :

  1. Pour un logement de 40 m² de surface utile en zone B1, le barème est de 10,15€ (Voir tableau ci-dessous)
  2. Il faut d’abord rechercher le coefficient Pinel : 10,15€ x (0,7 + 19/40) = 11,93 €/m²
  3. Le loyer maximum pour ce logement sera de : 11,93 (coefficient Pinel) x 40 (surface du logement) = 477€
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Barème de base 19,69 €/m² 12,59 €/m² 10,15 €/m² 8,82€/m²

Les plafonds des ressources de la loi Pinel

Composition du foyer Plafonds selon ZONE PINEL
Zone A bis Zone A zone B1 zone B2
Personne vivant seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Personnes vivants en couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple avec 1 personne
à charge
73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes
à charge
87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes
à charge
104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes
à charge
117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

*Barèmes des plafonds de ressources actualisés et applicables depuis le 12 juin 2018

Je souhaite réduire mes impôts grâce à la loi Pinel, comment procéder ?

Maintenant que vous avez des connaissances sur cette solution de défiscalisation, vous pouvez commencer à réfléchir sérieusement à vous lancer en suivant ces étapes :

  1. Définir votre objectif et votre budget
  2. Réaliser une simulation d’investissement
  3. Contacter un expert pour développer votre projet

Aller plus loin sur la loi Pinel

De nombreuses lois ont participé à la constitution de la loi Pinel. Pour vous permettre de les découvrir et les comprendre, nous avons rédigé des dossiers sur elles :

Comment profiter de la loi Pinel en 2018 ?

Pour pouvoir profiter de la loi Pinel, il faut respecter les critères suivants :

  • Une durée de location 6 à 12 ans
  • Le bien acquis doit-être neuf ou en état futur d’achèvement
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier
  • La réglementation thermique RT 2012 doit être respectée
  • L’investissement dans une zone éligible
  • Le respect des plafonds de loyers
  • Le respect des plafonds de ressources

Quels sont les étapes de mon investissement en loi Pinel ?

Afin de réussir votre investissement en loi Pinel, voici les étapes que nous conseillons de suivre :

  1. Valider votre financement, votre budget à partir de votre capacité d’épargne (voir notre simulateur), et vos objectifs avant d’investir
  2. Vous renseigner sur les profils de bien accessibles et les zones dans lesquels investir : éligibilité à loi Pinel, zones de tension, proximité des commerces, etc.
  3. Valider les plafonds de ressources et de loyers applicables sur le bien visé
  4. Approfondir la simulation de votre investissement sur le bien et la zone ciblée
  5. S’appuyer sur un conseiller en gestion de patrimoine et un promoteur compétents dans le cadre de votre investissement

Quelles sont les conditions à respecter ?

Des conditions loi Pinel sont à respecter pleinement afin de pouvoir bénéficier du dispositif. Ces conditions portent sur :

  • La durée de mise en location du bien
  • Le profil des biens
  • Les plafonds de loyer
  • Les plafonds de ressources
  • Le zonage de la loi Pinel

Quels sont les dispositifs qui ont précédé la loi Pinel ?

  • Loi Duflot : du 1er janvier 2013 au 31 Août 2014. Elle permettait de défiscaliser jusqu’à 18% du montant de l’acquisition. La principale différence avec la loi Pinel est le niveau maximal de réduction d’impôt, porté à 21% sur la loi Pinel. Le dispositif ne permettait pas également de louer à ses ascendants ou descendants, à la différence du dispositif Pinel.
  • Loi Scellier : du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Ce dispositif de défiscalisation ouvrait droit à une réduction d’impôt sur l’acquisition. Ainsi, du 01/01/2009 au 31/12/2010, celle-ci était portée jusqu’à 25% sur l’acquisition, à 22% du 01/01/2011 au 31/12/2011, et à 13% du 01/01/2011 au 31/12/2012. La durée de location minimum était de 9 ans.
  • Loi Robien : du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008. cette loi permettait d’amortir jusqu’à 50% de la valeur de l’investissement, sur un total de 9 ans.
  • Loi Borloo: Le dispositif Borloo neuf était applicable du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Sur le principe de l’amortissement, la défiscalisation en loi Borloo permettait de défiscaliser jusqu’à 65% du prix d’acquisition sur le logement.
  • Loi Demessine : du 01/01/2000 au 31/12/2010, ce dispositif ouvrait droit à une réduction d’impôts sur les biens acquis en résidence de tourisme.

Loi Pinel ou LMNP ?

Chacun des deux dispositifs de défiscalisation immobilière loi Pinel et LMNP présentent des avantages respectifs. Faut-il donc opter plutôt pour la loi Pinel ou le LMNP ? En fonction de vos objectifs, votre niveau d’imposition, votre capacité d’épargne ou encore vos perspectives de revente, il vous faudra arbitrer sur le choix entre chacun de ces deux placements.

Exemple et simulation d’un investissement en loi Pinel

Thibault et Julie vivent en couple à Nantes avec leurs deux enfants, Théo et Lise. Ils payent 3 760 € d’impôt par an, et peuvent mettre de côté 200 € par mois.
Ils sont propriétaires de leur résidence principale, mais n’ont jamais investi dans l’immobilier. Ils décident d’investir dans un appartement T2 à Montpellier d’une valeur de 150 000 €, pour un coût du crédit équivalent à des mensualités de 750 € / mois.
Pour profiter de la réduction d’impôt de 250 €/mois accordée dans le cadre de cette acquisition réalisée en loi Pinel, ils s’engagent à louer le bien immobilier pendant 9 ans, et à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi. Ils perçoivent ainsi, dans le cadre de la mise en location du bien, des revenus de 300 €/mois

En résumé, Thibault et Julie paieront chaque mois 750 € de mensualité de crédit, sur laquelle ils déduiront 250 € de réduction d’impôt, et 300 € issus de leur revenus locatifs, pour un véritable effort d’épargne de 200 €/mois.

Enfin, en plus de défiscaliser, Thibault et Julie se constituent un patrimoine immobilier pérenne, profitent de revenus complémentaires tirés des loyers perçus, et peuvent également louer ce logement à un parent.

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Cette simulation est établie sur la base des informations que vous avez saisies. Elle est communiquée à titre indicatif, et n'a aucune valeur contractuelle, scientifique ou économique. Elle ne constitue en aucune façon en engagement de financement. Elle devra être approfondie par un professionnel du conseil en défiscalisation.

Investissement
Défiscalisation immobilière
Défiscalisation
Réduction d'impôt : 12 à 21%
Durée min. conseillée
6 ans
Montant min. conseillé
80 000 €
Niveau de risque
Elevé

Modéré

Faible

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